Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Trascrivibili i 'contratti di godimento in funzione della futura alienazione di immobili' previsti dallo Sblocca Italia, decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133

Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Forse è passato in sordina e vale la pena segnalarlo: l'art. 23 del cosiddetto Sblocca Italia (D.L. 133 del 2014, convertito in Legge 164 dell'11/11/2014 recante titolo "misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive") introduce una minima regolamentazione legale alla disciplina dei contratti atipici che prevedono il pagamento di un canone o pigione contenente una quota di prezzo di una futura compravendita.

Questo tipo di contratti vengono ora denominati dall'art. 23 "contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili" e non sono una novità nell'applicazione pratica pur non rientrando fra i contratti tipici. Sono stati denominati nel tempo "contratti di locazione con patti di futura vendita", oppure "vendita di immobile a rate" previsto nella discipllina della vendita con riserva di proprietà. Si tratta di un contratto misto fra locazione e compravendita. E', in qualche modo, un contratto vicino al leasing immobiliare.

Come per ogni contratto atipico era/è compito delle parti riempirlo di ogni previsione dando per quanto possibile una regolamentazione pattizia completa.

Sostanzialmente l'art. 23 dello sblocca Italia toglie ogni dubbio in merito alla trascrivibilità di tale tipologia contrattuale. Non solo; introduce una minimale regolamentazione legale tentando di salvaguardare gli interessi del conduttore/compratore in caso di fallimento del locatore/venditore attribuendo altresì privilegi speciali al compratore/consumatore applicando la normativa prevista per il preliminare di acquisto di immobile. Si richiamano diversi articoli della disciplina dell'usufrutto (articoli da 1002 a 1007 e 1012 e 1013).

Rilevante, e ciò toglie ogni dubbio interpretativo al riguardo, la previsione dell'applicabilità a questo tipo di contratti dell'art. 2932 del codice civile ("Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto").

Con pochi commi si tratteggia una disciplina legale di un contratto fino ad ora rimasto alla mercé delle decisioni delle parti. Un modo per agevolare nuove forme di accesso all'acquisto di un immobile ma anche per salvaguardare i diritti della parte contraente più debole.

 

Di seguito il testo dell'art. 23 Legge 11 novembre 2014, n. 164 di conversione del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133:

 

Art. 23
Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprieta' dell'immobile entro il termine stabilito.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, terzo comma,  lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, e' aggiunto il seguente;
«5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.».

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e' subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale.

 

Per comprendere l'istituto e i risvolti fiscali è di basilare importanza l'intervento della Agenzia delle entrate, effettuato con risoluzione 1º agosto 2008, n. 338, che sotto si riporta.

OGGETTO:  Istanza di interpello - Articolo 11, legge 27 luglio 2000, n. 212.

Trattamento fiscale del contratto di locazione con clausola ditrasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti.

Con l’interpello specificato in oggetto, concernente l’interpretazione dell’articolo 11, comma 1, lettera a), del D. Lgs 15 dicembre 1997, n. 446, è stato esposto il seguente  QUESITO

Il consorzio ALFA Srl (società consortile a responsabilità limitata) è stato costituito nel corso del 2000 ed ha fra le proprie finalità il reperimento e l'acquisizione di aree nel Comune di …  per l’esecuzione di interventi edilizi mirati a predisporre locali idonei alle attività produttive delle aziende consorziate, al fine di cederli alle medesime in uso (anche attraverso la cessione della proprietà dei locali stessi). In tale contesto, nel 2005 il consorzio ha acquistato (per la durata di novant’anni) dal Comune di … il diritto di superficie di un’area al fine di realizzarvi un fabbricato ad uso artigianale (“multipiano articolato su più corpi di fabbrica”) da destinare ai soci: i lavori di costruzione sono stati ultimati nel 2007 ed il finanziamento dell'opera è avvenuto, in via principale, attraverso un contratto di anticipazione bancaria che, a breve, verrà sostituito da un mutuo. Per consentire il godimento del manufatto ai soci è stato stipulato tra questi e la società istante un contratto di locazione con patto di futura vendita, vincolante per entrambe le parti, nell’ambito del quale i canoni di locazione sono considerati acconti del prezzo della successiva cessione. Il contratto ha la durata di sei anni e prevede alla scadenza il trasferimento della proprietà superficiaria a tempo determinato delle unità immobiliari previo pagamento di una somma già fissata, pari alla differenza tra il valore complessivo dell'immobile (che - in assenza di fini di lucro - corrisponde ai costi sostenuti per la sua realizzazione) ed i canoni di locazione corrisposti nel corso della locazione medesima.

La fattispecie contrattuale, costituendo cessione di beni ai sensi dell'art. 2, comma 2, del d.P.R. n. 633 del 1972, ha determinato in capo alla società consortile l'obbligo di emissione della fattura per l'intero importo del prezzo pattuito della futura compravendita. La cessione è stata assoggettata ad IVA ai sensi dell'art. 10, n. 8-ter, lettera a) dello stesso d.P.R. n. 633, come novellato dall'art. 35 del D.L. 223 del 2006.

Oltre al canone di locazione, la società consortile intende procedere al riaddebito ai soci locatari di tutte le spese accessorie collegate agli immobili locati e promessi in vendita, quali gli interessi passivi gravanti sul mutuo, l'ICI ed i costi relativi ai servizi che il consorzio sosterrà nell'interesse dei consorziati per la manutenzione e la vigilanza degli immobili.

Tutto ciò premesso, è stato chiesto di conoscere:

a) quale debba essere il trattamento contabile e fiscale dell'operazione in capo al locatore ed al locatario;

b) quale debba essere il trattamento ai fini dell’IVA del riaddebito delle spese sostenute dalla società istante  e, nel caso di costi esenti, se questi concorrano a determinare il pro rata di detraibilità.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

A) Per quanto concerne il profilo  dell’imposizione diretta, la Società istante sostiene, conformemente a quanto affermato dalla dottrina prevalente, che nella fattispecie del contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti si è di fronte ad una duplicità di rapporti distinti (vera e propria locazione e futura vendita): da  ciò deriva che il contratto in esame ha natura di contratto ad effetti obbligatori e che la proprietà del bene si trasferisce solo all’atto della stipula del contratto di compravendita “impegnato” all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione con patto di futura vendita (cfr. Cass. 10/09/1993 n. 9468 e 01/07/1992 n. 8095).

Ciò posto, la società istante si pone il problema di come conciliare gli effetti civilistici del contratto in esame  con la previsione del secondo comma dell’articolo 109 del TUIR che impone la rilevazione delle componenti reddituali riferibili al contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti all’atto della stipula  del contratto di locazione medesimo (a parere dell’istante, infatti, il locatore conserva il bene iscritto nel proprio bilancio, mentre il locatario lo iscriverà solo al momento della stipula del contratto di compravendita, al termine del contratto di locazione).

Il contribuente, più precisamente, sostiene che:

• l'immobile resterà iscritto nella contabilità del locatore sino alla stipula dell'atto di trasferimento;

• i canoni riscossi e versati saranno imputati, rispettivamente, quali "anticipi da clienti" e "acconti su immobilizzazioni";

• il locatario iscriverà l'immobile in contabilità solo al momento della stipulazione dell'atto di acquisto del bene;

• il locatore, in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta della stipula della locazione, effettuerà una variazione in aumento del reddito pari al valore dell'immobile promesso in vendita ed una contestuale variazione in diminuzione pari al costo di costruzione dello stesso (nel caso di specie esattamente pari al prezzo di futura vendita, attesa la natura della società istante). Variazione contraria verrà fatta all'atto della stipula della cessione, così "neutralizzando" il risultando economico dell'operazione;

• il locatario, dovendo far risultare  a conto economico la quota di ammortamento al fine di poterla dedurre, rileverà la medesima quale accantonamento a "fondo spesa futura". Il medesimo fondo, all'atto dell'acquisto, verrà imputato a fondo ammortamento dell'immobile per un pari valore.

La società istante puntualizza al riguardo che trattandosi di diritto di superficie a tempo determinato, non si dovrà provvedere a determinare la quota fiscalmente ascrivibile al terreno (cfr. risoluzione 05/07/2007, n. 157/E).

B) Ai fini IVA, la Società ritiene che dovendosi ascrivere il rapporto tra la stessa ed i consorziati al mandato senza rappresentanza, il riaddebito dei costi debba essere soggetto al medesimo trattamento del costo originariamente sostenuto dal Consorzio. In considerazione dell'accessorietà di tali costi rispetto all'operazione principale, soggetta ad  IVA, gli eventuali  riaddebiti esenti dall'imposta non devono concorrere al calcolo del pro-rata di detraibilità.

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

Si procede all'analisi dei quesiti proposti affrontando, secondo l'ordine seguito dal contribuente, dapprima le problematiche connesse con l'imposizione diretta e successivamente quelle connesse con l'imposizione indiretta.

1.     Profili attinenti l'imposizione diretta  

Per quanto concerne gli aspetti connessi all'imposizione diretta, l'articolo 109, comma 2, del TUIR stabilisce che "ai fini della  determinazione dell'esercizio di competenza: a) i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell'atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale. Non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà.  La locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà;..".  Dall'esame di tale disposizione normativa (con particolare riferimento agli effetti che la stessa produce sulle parti contraenti), emerge che: con riferimento al cedente, se il bene oggetto della cessione rappresenta un bene merce, la norma in esame individua il periodo d'imposta nel quale il ricavo concorre alla formazione del reddito, e il bene deve essere eliminato dall'attivo circolante.  Se invece il bene oggetto della cessione non rappresenta un bene merce (come nello specifico caso esaminato), la norma individua l'esercizio in cui il bene deve essere eliminato dall'attivo immobilizzato, facendo così emergere la componente straordinaria di reddito che  concorre alla formazione  della base imponibile;  con riferimento al cessionario, se il bene oggetto della cessione rappresenta un bene merce la norma permette di stabilire il periodo in cui il costo concorre alla formazione del reddito, e  in cui il bene deve essere inserito nell'attivo circolante. Se il bene oggetto della cessione non rappresenta un bene merce, la norma indica il periodo a partire dal quale il bene si reputa entrato nel patrimonio dell'impresa (con le relative conseguenze anche sul processo di ammortamento). In definitiva, si deve ritenere che in presenza di un contratto di vendita con riserva della proprietà o di un contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, il verificarsi dell'effetto traslativo, differito a mero scopo di garanzia, è voluto da entrambi i contraenti già al momento della conclusione del negozio: è a tale ultima data, quindi, che occorre fare riferimento per individuare il momento in cui  ai fini della redazione del bilancio e ai fini fiscali rileva il trasferimento del bene. Ad ulteriore precisazione di quanto appena sostenuto, si osserva come l'intento che ha spinto il legislatore ad introdurre - ai fini dell'individuazione dell'esercizio di competenza fiscale - una previsione specifica per la vendita con riserva di proprietà e per la locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, sia quello di porre un freno a possibili iniziative dei contribuenti (connotate da evidenti profili di elusività) che mediante la locazione di  un bene immobile con patto di futura vendita vincolante per entrambe  le parti (seguita dalla eliminazione del bene stesso dall'attivo  del bilancio), intendano rilevare la plusvalenza emergente dall'operazione solo al momento del successivo trasferimento formale della proprietà, al termine della durata del contratto di locazione. Così operando, in altri termini, viene indebitamente postergato il concorso alla formazione dell'imponibile della plusvalenza conseguita ad esito di una cessione la cui efficacia, si ripete, è differita per mere finalità di garanzia del venditore.

Alla luce di tali considerazioni, si è del  parere che il quesito all'esame della scrivente non possa essere  risolto nei termini prospettati dal consorzio istante. Il consorzio, più in dettaglio, dovrà rilevare nel proprio bilancio relativo all'esercizio di stipula del contratto di locazione la cessione del diritto di superficie e dell'immobile costruito, tenendo eventualmente memoria nei conti d'ordine della locazione in corso.

Da ciò deriva che la componente straordinaria di reddito (che nel caso specifico - si afferma nell'istanza - non emergerebbe, essendo il prezzo pattuito per la cessione dell'immobile esattamente pari al costo di costruzione dello stesso) deve essere rilevata direttamente nel bilancio del locatore/futuro cedente, senza che siano necessarie riprese in aumento o in diminuzione in dichiarazione dei redditi.

Specularmente, il locatario/futuro cessionario dovrà registrare già nel bilancio relativo all'esercizio in cui la locazione de qua è stata conclusa l'acquisizione del diritto di superficie e dell'immobile per un valore pari a  quello pattuito, effettuando in ciascun esercizio gli ammortamenti di competenza. In tale ottica, appare corretto che i canoni di locazione siano contabilizzati: - nel bilancio del cedente quali acconti ricevuti da clienti (in c/anticipo del prezzo pattuito per la futura cessione) - e nel bilancio dei consorziati quali anticipi versati a fornitori a parziale storno del debito rilevato per la futura acquisizione del diritto di superficie.

2.  Profili attinenti l'imposizione sul valore aggiunto  Per quanto concerne i profili in materia  di IVA, è necessario distinguere tra i costi sostenuti dal consorzio per l'acquisizione dell'immobile o in relazione allo status di proprietario-locatore, da un lato, e quelli relativi a  costi sostenuti in nome proprio, ma per conto dei consorziati, dall'altro.  In relazione a quest'ultima tipologia di costi, tra i quali possono in via esemplificativa annoverarsi le spese di manutenzione civilisticamente poste a carico del locatario, il trattamento, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, da applicare al riaddebito delle spese sostenute dalla società consortile è disciplinato dall'articolo 3, comma 3, ultimo periodo del d.P.R. n. 633 del 1972 che dispone che "le prestazioni di servizi, rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza sono considerate prestazioni di servizi anche nei rapporti tra il mandante e il mandatario". Questa norma, come già chiarito  con la risoluzione  n. 6 dell' 11 febbraio 1998, "non produce solo l'effetto di  qualificare come  prestazione di servizi l'operazione posta in essere  dal mandatario senza rappresentanza che renda o riceva servizi per conto del mandante, ma realizza  la più complessa finalità di dare un assetto fiscale, agli  effetti IVA, ai rapporti tra mandante e mandatario imperniato su una "fictio iuris" che omologa totalmente ai servizi resi o ricevuti dal mandatario quelli da lui resi al  mandante. L'omologazione riguarda anche la natura delle prestazioni rese dal mandatario senza rappresentanza al mandante, che non possono essere ricondotte, ai fini IVA, ad una semplice attività di sostituzione personale nello svolgimento di attività giuridica ma rivestono lo stesso carattere di quelle rese o ricevute dal mandatario per conto del mandante."  In relazione alla prima tipologia di costi (tra i quali possono in via esemplificativa annoverarsi gli interessi sostenuti per il mutuo relativo all'acquisto dell'immobile e l'ICI, che in caso di locazione con patto di futura vendita vincolante per ambedue le parti - come precisato dal DPF nella risoluzione n. 5 del 18 ottobre 2007 - è a carico del locatore), il relativo addebito nei confronti del locatario costituisce, invece, solo una componente del prezzo convenuto tra le parti del contratto di cui trattasi e segue, pertanto, la stessa disciplina (nel caso di specie di imponibilità, con applicazione dell'aliquota ordinaria) prevista per l'operazione in esame (locazione con patto di futura vendita vincolante per ambedue le parti).

Va rilevato che ai sensi dell'articolo 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, il momento di effettuazione dell'operazione di cui trattasi coincide con la data di stipula dell'atto e che entro tale data, di regola, deve essere emessa la relativa fattura ai sensi dell'articolo 21 dello stesso decreto.

Nella particolare ipotesi in cui taluni  degli elementi di prezzo non dovessero essere noti al momento dell'effettuazione dell'operazione (come ad esempio potrebbe avvenire per la parte di corrispettivo legata al costo dell'ICI, che diviene nota solo all'atto della comunicazione da parte del Comune della relativa aliquota), la fattura potrà essere emessa entro il mese successivo a quello in cui tali elementi sono noti, ai sensi del decreto del Ministro delle finanze 15 novembre 1975, con l'osservanza delle relative formalità.

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Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dagli uffici.
 

 

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Riferimenti normativi dell'articolo


Si riporta il testo dell'articolo 2645-bis del codice civile;
"Articolo 2645-bis (Trascrizione di contratti preliminari)
1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2).
4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione e' eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalita' di cui al comma stesso.
Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprieta' predeterminate nonche' alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unita', e sia stata completata la copertura.".

Si riporta il testo dell'articolo 2643, comma 1, numero 8), del codice civile;
"Articolo 2643 (Atti soggetti a trascrizione)
1. Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione;
(Omissis) 8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;
(Omissis)".
Si riporta il testo dell'articolo 2668, comma 4, del codice civile;

"Articolo 2668 (Cancellazione della trascrizione)
(Omissis)
4. Si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione e' debitamente consentita dalle parti interessate ovvero e' ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.".

Si riporta il testo dell'articolo 2775-bis del codice civile;
"Articolo 2775-bis (Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari)
1. Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell'intervento nell'esecuzione promossa da terzi.
2. Il privilegio non e' opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto del bene immobile nonche' ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825-bis .".
Si riporta il testo dell'articolo 2825-bis del codice civile;
"2825-bis (Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare) 1. L'ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del D. Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all'articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell'articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l'accollo risulta da atto successivo, questo e' annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.".
Per il testo del comma 3 dell'articolo 2645-bis del codice civile, v. nelle note al presente articolo.

Si riporta il testo degli articoli 1002, 1003, 1004, 1005, 1006, 1007, 1012 e 1013 del codice civile;
"Articolo 1002 (Inventario e garanzia) 1. L'usufruttuario prende le cose nello stato in cui si trovano.
2. Egli e' tenuto a fare a sue spese l'inventario dei beni, previo avviso al proprietario. Quando l'usufruttuario e' dispensato dal fare l'inventario, questo puo' essere richiesto dal proprietario a sue spese.
3. L'usufruttuario deve inoltre dare idonea garanzia.
Dalla prestazione della garanzia sono dispensati i genitori che hanno l'usufrutto legale sui beni dei loro figli minori. Sono anche dispensati il venditore e il donante con riserva d'usufrutto; ma, qualora questi cedano l'usufrutto, il cessionario e' tenuto a prestare garanzia.
4. L'usufruttuario non puo' conseguire il possesso dei beni prima di avere adempiuto agli obblighi su indicati.".
"Articolo 1003 (Mancanza o insufficienza della garanzia)
1. Se l'usufruttuario non presta la garanzia a cui e' tenuto, si osservano le disposizioni seguenti;
gli immobili sono locati o messi sotto amministrazione, salva la facolta' all'usufruttuario di farsi assegnare per propria abitazione una casa compresa nell'usufrutto.
L'amministrazione e' affidata, con il consenso dell'usufruttuario, al proprietario o altrimenti a un terzo scelto di comune accordo tra proprietario e usufruttuario o, in mancanza di tale accordo, nominato dall'autorita' giudiziaria;
il danaro e' collocato a interesse;
i titoli al portatore si convertono in nominativi a favore del proprietario con il vincolo dell'usufrutto, ovvero si depositano presso una terza persona, scelta dalle parti, o presso un istituto di credito, la cui designazione, in caso di dissenso, e' fatta dall'autorita' giudiziaria;
le derrate sono vendute e il loro prezzo e' parimenti collocato a interesse.
2. In questi casi appartengono all'usufruttuario gli interessi dei capitali, le rendite, le pigioni e i fitti.
3. Se si tratta di mobili i quali si deteriorano con l'uso, il proprietario puo' chiedere che siano venduti e ne sia impiegato il prezzo come quello delle derrate.
L'usufruttuario puo' nondimeno domandare che gli siano lasciati i mobili necessari per il proprio uso.".
"Articolo 1004 (Spese a carico dell'usufruttuario) 1. Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
2. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.".
"Articolo 1005 (Riparazioni straordinarie)
1. Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
2. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilita' dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
3. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.".
"Articolo 1006 (Rifiuto del proprietario alle riparazioni)
1. Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, e' in facolta' dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato.".
"Articolo 1007 (Rovina parziale di edificio accessorio) 1. Le disposizioni dei due articoli precedenti si applicano anche nel caso in cui, per vetusta' o caso fortuito, rovini soltanto in parte l'edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.".
"Articolo 1012 (Usurpazioni durante l'usufrutto e azioni relative alle servitu')
1. Se durante l'usufrutto un terzo commette usurpazione sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario, l'usufruttuario e' tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, e' responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario.
2. L'usufruttuario puo' far riconoscere l'esistenza delle servitu' a favore del fondo o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo; egli deve in questi casi chiamare in giudizio il proprietario.".
"Articolo 1013 (Spese per le liti)
1. Le spese delle liti che riguardano tanto la proprieta' quanto l'usufrutto sono sopportate dal proprietario e dall'usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse.".
Si riporta il testo dell'articolo 2932 del codice civile;
"Articolo 2932 (Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto)
1. Se colui che e' obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, puo' ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
2. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprieta' di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non puo' essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.".

Si riporta il testo dell'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n.
210);
"Articolo 8 (Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita)
1. Il notaio non puo' procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.".

Si riporta il testo dell'articolo 67, comma 3, lettera c), e dell'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.
267 e successive modificazioni (Disciplina del fallimento, del concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa);
"Articolo 67 (Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie)
(Omissis)
3. Non sono soggetti all'azione revocatoria;
(Omissis)
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attivita' d'impresa dell'acquirente, purche' alla data di dichiarazione di fallimento tale attivita' sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;"
"Articolo 72 (Rapporti pendenti)
1. Se un contratto e' ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, e' dichiarato il fallimento, l'esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia gia' avvenuto il trasferimento del diritto.
2. Il contraente puo' mettere in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto.
3. La disposizione di cui al primo comma si applica anche al contratto preliminare salvo quanto previsto nell'articolo 72-bis.
4. In caso di scioglimento, il contraente ha diritto di far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza che gli sia dovuto risarcimento del danno.
5. L'azione di risoluzione del contratto promossa prima del fallimento nei confronti della parte inadempiente spiega i suoi effetti nei confronti del curatore, fatta salva, nei casi previsti, l'efficacia della trascrizione della domanda; se il contraente intende ottenere con la pronuncia di risoluzione la restituzione di una somma o di un bene, ovvero il risarcimento del danno, deve proporre la domanda secondo le disposizioni di cui al Capo V.
6. Sono inefficaci le clausole negoziali che fanno dipendere la risoluzione del contratto dal fallimento.
7. In caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, l'acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all'articolo 2775-bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
8. Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attivita' di impresa dell'acquirente.".

Si riporta il testo dell'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 (Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015);
"Articolo 8 (Riscatto a termine dell'alloggio sociale)
(Omissis)
5. Le disposizioni contenute nel presente articolo si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.".

Si riporta il testo dell'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE);
"Articolo 107 (ex articolo 87 del TCE)
1. Salvo deroghe contemplate dai trattati, sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.
2. Sono compatibili con il mercato interno;
a) gli aiuti a carattere sociale concessi ai singoli consumatori, a condizione che siano accordati senza discriminazioni determinate dall'origine dei prodotti;
b) gli aiuti destinati a ovviare ai danni arrecati dalle calamita' naturali oppure da altri eventi eccezionali;
c) gli aiuti concessi all'economia di determinate regioni della Repubblica federale di Germania che risentono della divisione della Germania, nella misura in cui sono necessari a compensare gli svantaggi economici provocati da tale divisione. Cinque anni dopo l'entrata in vigore del trattato di Lisbona, il Consiglio, su proposta della Commissione, puo' adottare una decisione che abroga la presente lettera.
3. Possono considerarsi compatibili con il mercato interno;
a) gli aiuti destinati a favorire lo sviluppo economico delle regioni ove il tenore di vita sia anormalmente basso, oppure si abbia una grave forma di sottoccupazione, nonche' quello delle regioni di cui all'articolo 349, tenuto conto della loro situazione strutturale, economica e sociale;
b) gli aiuti destinati a promuovere la realizzazione di un importante progetto di comune interesse europeo oppure a porre rimedio a un grave turbamento dell'economia di uno Stato membro;
gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attivita' o di talune regioni economiche, sempre che non alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse;
d) gli aiuti destinati a promuovere la cultura e la conservazione del patrimonio, quando non alterino le condizioni degli scambi e della concorrenza nell'Unione in misura contraria all'interesse comune;
e) le altre categorie di aiuti, determinate con decisione del Consiglio, su proposta della Commissione.".

 

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