I poteri del "Rappresentante" del Condominio - non amministratore - e legittimazione processuale.

Il "Rappresentante" - amministratore di fatto - del Condominio e sua possibile legittimazione processuale. Nomina tacita per comportamento concludente. Cassazione Sentenza n. 2242/16

I poteri del "Rappresentante" del Condominio - non amministratore - e legittimazione processuale.

Il caso prende spunto da una usuale richiesta monitoria di pagamento da parte di un condominio per spese condominiali non pagate e la successiva opposizione del condomino.

Per la prima volta in sede di appello il condomino eccepiva la mancanza di legittimazione processuale di Tizio, il quale aveva sottoscritto la procura alle liti fin dalla fase monitoria senza essere il reale Amministratore condominiale. Tizio era, infatti, il solamente rappresentante - anche in sede assembleare - di una delle palazzine formanti un più ampio complesso condominiale.

La Corte d'Appello aveva sostenuto che " ... Invero è pacifico in atti che al civico ____ corrispondono più palazzine singole cosicchè vi sono parti comuni a tutti i fabbricati - portineria, viabilità interna e illuminazione - e parti che rientrano nella comunione dei singoli edifici: se è vero che il regolamento di condominio adottato dal costruttore non specifica tale divisione, è altrettanto incontestato che il rilievo della singolarità delle palazzine emerge dalle tabelle millesimali che furono allegate a tale regolamento. Posto quanto precede, il fatto che per anni il B. abbia partecipato - come amministratore - alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento alla P. è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condomini, la qualifica di amministratore della singola palazzina, cosi superando la mancanza di un investitura formale difettando la previsione regolamentare di un gestore dei singoli villini".

Si tratterebbe di una investitura tacita, nascente da comportamenti costanti nel tempo, costituenti un cosiddetto "comportamento concludente".

Sul caso interviene la Corte di Cassazione la quale decide con Sentenza n. 2242 del 04 febbraio 2016.

La Suprema Corte giustifica la motivazione della corte del gravame, affermando: " ... Nel caso di specie appare evidente che la ricorrente non contesta il difetto di legittimazione attiva del Condominio sito in _____________, che ha agito con ricorso per decreto ingiuntivo nei suoi confronti per riscuotere crediti relativi a spese condominiali, bensì la titolarità del potere di rappresentanza in capo a B.M., che a suo avviso non era all'epoca amministratore del Condominio e neppure della Palazzina _____________, difettando una formale Delib. in tal senso. Al riguardo va considerato che alla nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che i rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talchè essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. Cass. 23296/1996)".

Tuttavia la Suprema Corte aggiunge un particolare che può porre problemi all'interprete; aggiunge infatti che, in ogni caso, il reale Amministratore del Condominio si era poi costituito in sede di legittimita, ratificando l'operato del precedente sig. Tizio. Afferma, infatti: " ... A ciò si aggiunga che in sede di legittimità il Condominio si è costituito a mezzo dell'Amministratore O.R., e questi nel controricorso (pag. 4) ha espressamente fatto proprie tutte le difese svolte nei gradi di merito dal Condominio. Vi è quindi una ratifica espressa della condotta difensiva svolta da B.M., ritenuto dalla ricorrente privo del potere di rappresentare il Condominio di via _____________. Tale ratifica comporta in ogni caso la sanatoria con efficacia retroattiva del vizio di rappresentanza eccepito dalla ricorrente P. (Cass. Ord, 18/03/2015, n. 5343)".

Ci si chiede se la precedente motivazione - nomina per comportamento concludente - sia autonoma e dotata di sufficiente forza intrinseca per respingere l'eccezione di carenza di legittimazione processuale, oppure se sia stata l'avvenuta ratifica postuma, con effetti retroattivi, a solidificare le altrimenti gracili fondamenta della motivazione della Corte d'Appello.

L'interprete, infatti, può anche chiedersi in che rapporto possano co-esistere, a voler accogliere in toto la tesi della nomina tacita dell'amministratore condominiale, i poteri dell'amministratore effettivo e quelli dell'amministratore nominato tacitamente.

 


Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 2242 del 04/02/2016:

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