Rifiuto di consegnare l'immobile in caso di mancato pagamento dell'avviamento commerciale

Locazione ad uso commerciale: mancata consegna a fronte di mancato pagamento dell'indennità di avviamento. Necessità della messa in mora formale. Corte di Cassazione Sentenza n. 890 /16

Rifiuto di consegnare l'immobile in caso di mancato pagamento dell'avviamento commerciale

Interessante caso affrontato dalla Corte di Cassazione civile, con Sentenza n. 890 del 20 gennaio 2016, in materia di cessazione del contratto di locazione commerciale, che vedeva fronteggiati gli interessi del conduttore ad avere il pagamento della indennità di avviamento e quelli del locatore ad avere il pagamento del canone di locazione fino al definitivo rilascio dell'immobile.

Ricevuta regolare disdetta al contratto di locazione e liberato l'immobile da persone e cose, infatti, il conduttore, pur avendo offerto al locatore la consegna dell'immobile, non provvedeva poi a consegnare l'immobile stesso fino a definitivo pagamento dell'indennità di avviamento, Il locatore, invece, chiedeva giudizialmente il pagamento dei canoni non riscossi durante quel periodo di mancata consegna. Replicava il conduttore che non di rifiuto della consegna si trattava ma di mancata volontà del locatore a riprendersi l'immobile.

Entrambe le parti tentavano di avvalersi dell'eccezione di inadempimento ognuna addossando la responsabilità del proprio comportamento all'altrui inadempimento ma creando, di fatto uno stallo.

Avanti la Suprema Corte viene portata la questione sulla possibilità per il conduttore di condizionare la restituzione dell'immobile al pagamento dell'indennità di avviamento.

Afferma la Corte di Cassazione che " ... a seguito della pronuncia delle Sezioni Unite civili n. 1177 del 15 novembre 2000, si è consolidato nella giurisprudenza di questa Corte il principio per cui, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della L. n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della medesima legge), in ragione della interdipendenza tra l'obbligazione del locatore di corrispondere l'indennità di avviamento e quella del conduttore di restituire l'immobile locato alla cessazione del rapporto, ove persista la duplice inadempienza di dette obbligazioni, il conduttore è esonerato soltanto dal pagamento del maggior danno ex art. 1591 c.c., mentre, in attesa del pagamento dell'indennità di avviamento, è comunque obbligato a corrispondere il canone convenuto per la locazione ...".

Con la conseguenza - esplicitata nel principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite - che "il conduttore che rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità per l'avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto, ma solo di questo".

Nello stallo fra le due reciproche obbligazioni, tuttavia, ove non ci si limiti al "rifiuto", seppur legittimo, della propria prestazione, continua la S.C.  ma si intenda adempiere la propria e ottenere l'adempimento della controparte, il locatore, allora, "deve offrire al conduttore il pagamento dell'indennità che ritiene gli sia dovuta; correlativamente, il conduttore che intende ottenere il pagamento dell'indennità, nel domandarla deve offrire al locatore la riconsegna del bene ovvero può offrire la riconsegna a condizione che gli sia pagata l'indennità che domanda".

Per arrivare al suggerimento finale di adottare le misure di messa in mora per liberarsi del proprio obbligo. Afferma la S.C. "A tal riguardo soccorrono le "norme sulla mora del creditore", che "consentono a ciascuno dei due obbligati di liberarsi della propria obbligazione e di costituire in mora il creditore (artt. 1206, 1207 e 1208 c.c.), perchè se il debitore di una prestazione la deve a condizione che l'altra esegua in suo favore una prestazione cui ha diritto, il debitore della prima può condizionare la propria offerta all'esecuzione di quella del proprio debitore" (cosi la citata Cass., sez. un., n. 1177 del 2000, sulla scorta, in particolare, di Cass., 17 ottobre 1995, n. 10820)".

Ma con l'ulteriore precisazione che in caso di mancata collaborazione del locatore a prendere in carico l'immobile, il conduttore potrà liberarsi " ... non solo con la costituzione in mora del creditore, ma anche, e di necessità, con la nomina del sequestratario ai sensi dell'art. 1216, secondo comma, cod. civ. ..."

Quindi, ricapitolando, la soluzione offerta dalla Corte di Cassazione al locatore il quale intenda "condizionare" il rilascio dell'immobile al pagamento dell'indennità di avviamento viene espressa nel seguente paragrafo: "il complesso meccanismo dell'offerta formale reale, ai sensi dell'art. 1216 c.c., commi 1 e 2, opererebbe in guisa tale da impedire la locatore di entrare nella disponibilità dell'immobile sino a che non adempia al pagamento dell'indennità, là dove, al contempo, il conduttore, ove intenda liberarsi della propria obbligazione, dovrà consegnare l'immobile al sequestratario nominato dal giudice. Con l'ulteriore precisazione che alla verifica della legittimità dei comportamenti negoziali delle parti, nell'ottica delle menzionate buona fede e correttezza, si provvedere tramite il procedimento della convalida giudiziale".

 

Di seguito il testo di Corte di Cassazione civile Sentenza n. 890 del 20/01/2016:

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