La Sentenza della Corte di Cassazione civile n. 2436 del 31/01/2018 ci porta all'attenzione due principi consolidati ma non per questo da non citare.

I lavori di straordinaria manutenzione realizzati in un condominio manifestavano, dopo qualche tempo, difetti gravi, tanto che l'assemblea condominiale dava mandato all'amministratore condominiale di intraprendere azione per accertamento tecnico preventivo al fine di quantificare l'ammontare dei danni causati dai lavori. Siamo nell'ambito dei gravi difetti e rovina dell'opera ai sensi dell'art. 1669 del codice divile.

Dies a quo della denuncia.

Fra la data della delibera assembleare (2001) e il deposito del ricorso per ATP (2004) passavano alcuni anni. Secondo la corte d'appello la domanda sarebbe stata tardiva perché la conoscenza dei difetti risaliva perlomeno alla data della delibera condominiale.

Si oppone il condominio, mediante l'amministratore, assumendo che la concreta conoscenza e consapevolezza della gravità dei difetti da parte del condominio e dei singoli condomini doveva datarsi in corrispondeza al deposito della consulenza nell'accertamento tecnico preventivo. Solamente dopo il deposito della CTU vi sarebbe stata concreta conoscenza dell'entità dei difetti.

Si è posto, quindi, innanzi alla Corte di Cassazione il quesito su quando, quale sia il momento, dal quale far decorrere il termine per la denuncia dei gravi difetti e rovina dell'opera.

La S.C. richiama un principio di diritto oramai consolidato, e afferma: "Per costante giurisprudenza di questa Corte in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finchè il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti, e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non essendo al riguardo sufficienti viceversa manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 4364 del 2015 non massimata; Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008 Rv. 601284; Sez. 1, Sentenza n. 2460 del 01/02/2008 Rv. 601449; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005 Rv. 579180; Sez. 2, Sentenza n. 4622 del 29/03/2002 Rv. 553388)". Con ciò avvalorando l'idea che la piena conoscenza dei difetti risale, in mancanza di prove diverse, dall'acquisizione di un accertamento tecnico ("...  senza verificare però se contemporaneamente fosse stata già acquisita, in ragione di precedenti accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause ...").

Legittimazione processuale dell'amministratore condominiale.

Parte ricorrente aveva sollevato eccezione di carenza di legittimazione processuale dell'amministratore condominiale nell'azione di denuncia dei gravi difetti dell'opera e richiesta di risarcimento danno poiché egli non avrebbe potuto agire per la parti di proprietà eslusiva, dovendosi, invece, limitare a porre la domanda a favore del condominio da intendersi come parti in comune.

La questione diventava particolarmente rilevante alla luce del fatto che il deposito della domanda d'appello dei condomini in proprio era stata dichiarata lnulla e che doveva ritenersi sulla stessa ormai la questione coperta dal giudicato.

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 2436 del 31/01/2018