Il caso.

Tizio, acquistava un immobile da adibire a propria civile abitazione usufruendo dell’agevolazione fiscale per l’acquisto di prima casa, mediante versamento di IVA in misura ridotta, pari al 4%. Provvedeva, successivamente, a vendere tale immobile e acquistava nei termini di legge, vale a dire entro un anno dell'alienazione, la quota indivisa di un quarto della nuda proprietà di altro immobile richiedendo di avvalersi nuovamente dell'aliquota di imposta ridotta.

Secondo l’Agenzia delle Entrate l’acquisto di una nuda proprietà non aveva il potere di prorogare l’agevolazione già concessa ravvedendo, invece, la decandenza dal beneficio ottenuto.

La questione.

Il quarto comma dell’art. 1 nota II bis della Tariffa allegata al T.U. Imposta di Registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) prevedeva la perdita dell'agevolazione - con obbligo del contribuente di versare le imposte non assolte nella misura ordinaria, nonché la relativa sovrattassa (anche) in caso di trasferimento dell'immobile acquistato prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno dall'alienazione, il contribuente avesse proceduto all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Si riporta il comma suddetto:

4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Il caso, discusso davanti alla Commissione Tributaria Regionale in secondo grado, vedeva la vittoria del contribuente affermando, la Corte locale, che il mantenimento delle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa a seguito del trasferimento dell'immobile ricorre anche in caso di successivo acquisto della nuda proprietà di altro immobile qualora, come nel caso in esame, risulti dimostrato che l'acquirente abbia provveduto a destinare tale ultimo immobile ad abitazione principale.

La decisione.

La Corte di Cassazione civile si è pronunciata sul ricorso promosso dall’Agenzia delle Entrate con Sentenza n° 17148 del 28 giugno 2018.

La S.C. distingue l’individuazione degli elementi che attribuiscono la possibilità di usufruire delle agevolazioni per la prima casa dalla individuazione degli elementi che portano alla decadenza del beneficio già usufruito, e afferma: “Al fine di consentire al contribuente di evitare la decadenza dalle suddette agevolazioni sono, dunque, previste, con riferimento all'acquisto del secondo immobile, condizioni diverse rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l'acquisto del primo immobile”. E continua: “In particolare, mentre il riconoscimento del beneficio è subordinato - oltre al fatto di non essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con agevolazioni fiscali cd. «prima casa» - al trasferimento della residenza del contribuente nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato, il mantenimento dello stesso in caso di alienazione dell'immobile acquistato è subordinato alla più restrittiva condizione dell'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Tale acquisto infrannuale può essere anche di una quota ma tale quota deve essere “significativa”.

Il termine “acquisto”, inoltre, esprime un concetto che può essere identificato con “ ... un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell'esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale”.

A conclusione la Corte formula il seguente principio di diritto:

«La decadenza dall'agevolazione prima casa prevista dall'art. 1, nota II-bis), quarto comma, della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per aver il contribuente trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito l'immobile acquistato con l'agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto non è evitata qualora, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all'acquisto della nuda proprietà di altro immobile».

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n° 17148 del 28/06/2018