Responsabilità precontrattuale per chi vende a terzi il bene oggetto di trattative
La condotta di chi vende un bene oggetto di trattative è contraria alla buona fede e rispetta tutti i requisiti per la sussistenza della responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. Cassazione civile Sez. VI Ordinanza n. 28052/2018
Tizio accettava la proposta formulata da Caio di acquisto di un suo immobile. Successivamente comunicava a Caio di non voler più alienare il predetto immobile.
Non solo, Tizio, nel corso del giudizio nel quale era stato convocato da Caio per sentirlo condannare all’obbligo di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ai sensi dell’art. 2932 del cod. civ., provvedeva ad alienare l’immobile a terzi.
Caio modificava, quindi, in corso di causa, la domanda inizialmente proposta ex art. 2932 c.c. in domanda di risarcimento e risoluzione del contratto per inadempimento.
La discussione in causa si incentrava sull’avvenuto perfezionamento di un contratto vero e proprio, di tipo preliminare, piuttosto che il semplice scambio di intenti e rassicurazioni generiche non aventi carattere obbligatorio. Tema sempre dibattuto e sul quale si sono espresse anche le SS.UU. 1.
La Corte d'appello aveva considerato l'accordo concluso tra le parti come un vero e proprio contratto preliminare mentre secondo il promittente alienante esso costituiva, piuttosto, un semplice accordo di puntuazione.
La Corte di Cassazione chiamata a pronunciarsi sul caso e che ha deciso con Ordinanza n. 28052 depositata in data 2 novembre 2018, non si ferma sul punto essendo materia di libera valutazione del giudice di merito non sindacabile in sede di legittimità, tuttavia afferma quanto segue: “La condotta del Sig. D. è senz'altro contraria alla buona fede e rispetta tutti i requisiti per la sussistenza della responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.. Infatti, una volta che il Sig. D. aveva alienato il bene oggetto di trattative, e volendo comunque ritenere inapplicabile l'art. 2932 c.c., i Sig.ri P. e R. avevano giustamente richiesto il risarcimento danni per responsabilità precontrattuale”.
Conferma, quindi, il risarcimento del danno, il quale danno sarebbe in ogni caso riconoscibile, sia che si consideri effetto della violazione di obblighi contrattuali, qualora si ritenesse perfezionato un contratto preliminare, sia per il diverso caso di responsabilità precontrattuale qualora venga riconosciuto sussistere nei fatti un mero scambio di reciproco interesse all’affare.
La S.C. conferma, altresì, la bontà della modifica della domanda in corso di causa da esecuzione specifica di obblighi di fare in domanda di risarcimento del danno.
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1 - Vedi, ad esempio, in questa rivista: “Proposta di acquisto, preliminare di preliminare. La moltiplicazione delle fasi contrattuali” o anche “Promessa di vendita, proposta unilaterale e mancata accettazione”
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Di seguito il testo di
Corte di cassazione civile Sez. VI Ordinanza n. 28052 dep. 02/11/2018
Rilevato che:
1. T.G.D. ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma che in accoglimento della domanda di G.P. e C.R. lo aveva condannato al pagamento di Euro 110.000,00 a titolo di risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale. Il giudice adito aveva accertato che dopo aver accettato la proposta di acquisto formulata dal P., con facoltà di nomina del soggetto che avrebbe stipulato il rogito e con riferimento all'immobile del convenuto, il D. aveva comunicato agli attori di non voler più alienare il predetto immobile vendendolo poi a terzi, nel corso del giudizio. A seguito di tale evenienza gli attori avevano modificato la domanda, originariamente proposta ex art. 2932 c.c., chiedendo la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto e la condanna del medesimo al risarcimento del danno.
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