Affitto di azienda: ingibilità parziale e mancato pagamento del canone di affitto come eccezione di inadempimento

In tema di affitto di azienda, la Suprema Corte ha ribadito gli orientamenti affermatisi in materia di eccezione di inadempimento prendendo le mosse dall'inagibilità dell'azienda concessa in affitto e conseguente eventuale facoltà dell'affittuario di non corrispondere il canone, statuendo i seguenti principi di diritto:

«(a) costituisce falsa applicazione dell'art. 1460 c.c., ritenere legittimamente sollevata l'eccezione d'inadempimento da parte di chi, a fronte d'un inadempimento altrui solo parziale, rifiuti per intero di adempiere la propria obbligazione;

(b) l'eccezione di inadempimento, anche quando sia sollevata in buona fede, non ha effetti liberatori ma solo sospensivi; pertanto, quando ad essa faccia seguito una pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della parte contro cui fu sollevata l'exceptio inadimpleti contractus, gli effetti risarcitori, liberatori e restitutori della risoluzione restano disciplinati dalle previsioni dell'art. 1458 c.c."».

Il fatto in breve

La società affittante concedeva alla società affittuaria la propria azienda. La prima conveniva in giudizio l'affittuario affinché si accertasse l'avvenuta risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. in virtù della clausola risolutiva espressa ancorata all'omesso pagamento del canone. Al contrario, la società affittuaria si costituiva domandando in via riconvenzionale la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per inadempimento dell'affittante, in quanto a seguito di ispezione dei Vigili del Fuoco era stata disposta la chiusura di una parte del complesso aziendale costituente il 43% del totale a causa della sua inagibilità, unitamente al risarcimento del danno da lucro cessante.

I giudici di merito accertavano il venir meno dell'affittante all'obbligo di consegnare un bene idoneo all'uso convenuto, considerando quindi giustificato, ex art. 1460 c.c., il mancato pagamento del canone da parte dell'affittuaria, espressione di autotutela nella forma di eccezione di inadempimento

Il parziale godimento del bene affittato non giustifica il rifiuto integrale del canone

Nell'interposto ricorso per cassazione, l'affittante sosteneva la violazione degli artt. 1455 e 1460 c.c., osservando che la sospensione totale del pagamento del canone sarebbe stata legittima solo a fronte di un inadempimento dell'affittante che avesse comportato la totale impossibilità di fruizione dell'intera azienda.

La parziale inagibilità del complesso aziendale, invece, non impediva l'esercizio dell'azienda, le cui attività dedotte in contratto continuavano ad essere svolte.

Invero, secondo la Suprema Corte il giudice di merito è incorso in un "vizio di sussunzione" nella misura in cui ha ritenuto fondata l'eccezione di inadempimento sì come espletata da parte affittuaria, dal momento che la Corte territoriale ha reputato "grave" l'inadempimento dell'affittante nel concedere un'immobile inagibile per un'area pari al 43% del totale.

Ciò costituisce una falsa applicazione dell'art. 1460 c.c., posto che l'eccezione di inadempimento si fonda sulla regola della buona fede oggettiva, che esige la proporzionalità tra la difesa e offesa.

Senza contare che, per effetto del contratto di affitto di azienda, l'affittante assume come obbligazione principale quella di garantire all'affittuario l'esercizio dell'azienda, di cui la disponibilità degli immobili aziendali ne costituisce un corollario ma non anche lo scopo essenziale del contratto. Di talché la disponibilità quantitativa degli immobili aziendali deve essere valutata nella sua incidenza ad impedire l'esercizio dell'azienda, quindi rilevando i due aspetti – possibilità di svolgere l'attività d'azienda e quantità disponibile degli immobili aziendali – come tra loro incommensurabili (un avviato esercizio commerciale può esercitarsi anche in pochi metri quadrati, così la disponibilità di vasti immobili aziendali non garantisce indefettibilmente un florido avviamento).

Inoltre, posta la natura essenzialmente temporanea dell'autotutela esperita con l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., la Corte territoriale avrebbe dovuto tener conto anche del fatto, trattandosi di contratto di durata, che avrebbe dovuto trovare applicazione l'art. 1458 c.c., con la conseguenza che la risoluzione non poteva travolgere le obbligazioni sorte nel periodo in cui il contratto ebbe esecuzione. Non può infatti attribuirsi all'eccezione di inadempimento un effetto liberatorio che l'istituto non ha, altrimenti si concederebbe all'eccipiente di realizzare un profitto maggiore rispetto a a quello che avrebbe realizzato con il regolare adempimento della controparte contrattuale.

Eccezione di inadempimento infondata a fronte di un parziale inadempimento. Regole generali

La Suprema Corte ha ribadito che l'art. 1460 c.c. «consente, a chi abbia vanamente atteso l'esatto adempimento della prestazione contrattuale dovutagli, di rifiutare l'adempimento della propria prestazione sino a quando il contraente infedele non adempia od offra di adempiere la propria», secondo il principio fides non est servanda ei qui frangit idem, purché dunque il rifiuto di adempiere, opposto da chi solleva l'eccezione di inadempimento, non sia contrario a buona fede «avuto riguardo alle circostanze».

Trattasi di buona fede in senso oggettivo, cioè una condotta qualificabile come corretta alla stregua dell'idem sentire comune, prescindendosi dalla sussistenza della buona fede in senso soggettivo, cioè dell'ignoranza di ledere l'altrui diritto¹.

Per tale motivo si deve valutare «se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte»². Da ciò discendendone la necessaria proporzionalità tra difesa (autotutela per mezzo dell'eccezione di inadempimento) e offesa (inadempimento giustificante l'eccezione).

Valutazione comunque sempre riservata al giudice del merito e concessa al giudice di legittimità soltanto se il sindacato si focalizzi sulla falsa applicazione della legge anche come "vizio di sussunzione".

Infine, l'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c. è un rimedio necessariamente temporaneo. Infatti, se l'inadempimento persiste condurrà alla risoluzione del contratto, mentre se l'inadempimento cessa anche il diritto di autotutela cessa. Infine, se l'inadempimento non esisteva ab origine o non era tale da giustificare l'eccezione, l'eccipiente sarà tenuto all'adempimento o sarà esposto all'azione di risoluzione per inadempimento a lui imputabile.

L'exceptio inadimpleti contractus non può, di conseguenza, mai avere effetti liberatori, ma solo effetti sospensivi transeunti della "forza di legge" del contratto. Gli effetti liberatori potranno scaturire solo dalla risoluzione del contratto, sia essa giudiziale, automatica o consensuale.

Avv. Andrea Diamante
Cultore della materia in diritto processuale penale
presso l’Università degli Studi di Enna “Kore”

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione, Sezione III civile, Ordinanza n. 8760 dep. 29/03/2019