Il fatto.

Una immobiliare vendeva – solamente con accordo verbale - un immobile a Tizio, dietro regolare e completo pagamento del prezzo, consegnando le chiavi e il completo uso dello stesso.

Dopo molti anni la stessa immobiliare rivendicava la proprietà dell’immobile e chiedeva giudizialmente il rilascio in quanto occupato sine titulo.

Tizio si difendeva dimostrando l’avvenuto pagamento del bene e, in subordine, chiedendo fosse accertato l’acquisto della proprietà per possesso ininterrotto ultradecennale sulla base di un titolo astrattamente idoneo.

Il caso viene sottoposto al giudice di legittimità il quale decide con Ordinanza n. 21726 depositata in data 27 agosto 2019.

Consegna dell’immobile nella compravendita di immobile nulla. Natura dell’utilizzo: detenzione o possesso

Nel caso di specie, la pattuizione verbale con consegna dell’immobile, configura una esecuzione de facto di un contratto nullo per mancanza della forma prescritta dalla legge.

La Suprema Corte descrive la natura del rapporto del mancato acquirente con la res, prendendo spunto analogico da caso affrontato dalle SS.UU. della promessa di vendita con effetti anticipati.

In quel caso “non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi di quest'ultimo, ma la disponibilità del bene conseguita dall'acquirente si fonda su un contratto di comodato funzionalmente collegato con la compravendita, produttivo di meri effetti obbligatori”.

Ne consegue la qualifica di mera detenzione qualificata in capo al soggetto utilizzatore.

Titolo astrattamente idoneo e usucapione per possesso ultra-decennale.

Da altro canto, tuttavia, il caso di specie non è perfettamente sovrapponibile a quanto appena visto poiché nella volontà delle parti il contratto si era voluto effettivamente concludere. Parte ricorrente indicava a proprio favore l’istituto dell'acquisto per usucapione ottenuta per godimento ultradecennale del possesso del bene fondato su di titolo astrattamente idoneo; anche in quel caso il titolo non è valido ma ai fini dell’usucapione si riconosce la possibilità di accorciare i tempi (Art. 1159 c.c. - Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione).

Deve, pertanto, trattarsi senz’altro di possesso e non di detenzione.

Anche qui la S.C. indica in analogia un precedente giurisprudenziale, in particolare con riferimento alla donazione di bene altrui. Afferma la Corte, la “donazione di bene altrui, secondo la quale detto negozio, pur dovendosi ritenere nullo per effetto della previsione di cui all'art.771 c.c. che prevede il divieto della donazione dei beni futuri (dovendosi in tale novero far rientrare tutti i beni non ancora entrati nel patrimonio del donante) va tuttavia ritenuto idoneo ai fini dell'usucapione decennale prevista dall'art.1159 c.c., in presenza degli altri elementi -rappresentati dalla buona fede del donatario e trascrizione dell'atto- previsti ai fini dell'applicabilità dell'istituto da ultimo richiamato”.

Sulla bilancia i due casi: la compravendita nulla che genera in capo all’acquirente la mera detenzione e la donazione nulla che genera possesso. Quale l’elemento discriminante?

La trascrizione quale atto di interversione del possesso

La Corte si impegna nella riconduzione ad unità dell’apparente contrasto e trova nell’atto della trascrizione il momento decisivo.

E afferma: “Nel caso dell'usucapione abbreviata l'elemento della trascrizione, non previsto nella diversa ipotesi dell'usucapione ordinaria, costituisce la manifestazione esteriore dell'atto di interversio possessionis che invece si richiede ai fini dell'inizio della decorrenza dei termini di cui all'art.1158 c.c.”. Ciò integra comportamento idoneo “ ... a rendere nota, sia nei rapporti interni tra le parti che nei rapporti tra queste ultime ed i terzi, l'intenzione del soggetto che abbia la materiale disponibilità della res, per averla conseguita in base ad un titolo astrattamente idoneo, ancorché in concreto nullo, di esercitare su di essa una signoria di fatto iure proprietatis”.

Conclude la Corte di Cassazione affermando il seguente principio di diritto:

“Nell'ipotesi di compravendita di bene immobile nulla perché realizzata in forma verbale, cui le parti abbiano comunque dato esecuzione mediante la consegna della res ed il pagamento integrale del relativo corrispettivo, il giudice di merito può affermare l'esistenza, in capo al soggetto che in virtù del predetto titolo si trovi in rapporto di fatto con il cespite, di un possesso utile ad usucapionem soltanto laddove in concreto si configuri un atto idoneo a realizzare l'interversione del possesso, che non può essere rappresentato da comportamenti - quali il trasferimento della residenza nell'immobile o l'attivazione delle relative utenze a proprio nome - che di per sé non presuppongono il possesso, ma un mero rapporto di detenzione qualificata con la res”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Ordinanza n. 21726 dep. 27/08/2019