Effetti del ritardo della registrazione del contratto di locazione
E’ nullo il contratto di locazione registrato in ritardo rispetto all’inizio della locazione o che riporta una data di inizio diversa da quella effettiva? Cassazione Ordinanza n. 32934/2018
Contratto di Locazione registrato in ritardo.
Il fatto: il locatore chiedeva lo sfratto per morosità del proprio inquilino. Si opponeva questi allo sfratto adducendo la nullità del contratto per difetto di registrazione nei termini di legge. Esso infatti riportava come data di inizio della locazione quella del 10 settembre 2012, non corrispondente a quella effettiva, avendo la locazione avuto inizio il 5 novembre 2011.
Questione: la lamentela posta innanzi alla Corte di Cassazione riguardava la mancata presa di posizione del giudice di merito sugli effetti della parziale registrazione del contratto di locazione.
L'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, dispone che «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati», norma, questa, applicabile a tutti i contratti di locazione, indipendentemente dall'uso abitativo o meno cui l'immobile sia destinato.
Sulla questione abbiamo un precedente del 2017 (Cass. Sentenza n. 10498 del 28/04/2017 1) e una pronuncia della SS.UU (sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017) che già avevano accolto una interpretazione di favore nei confronti della salvezza del contratto, in particolare indicando, la prima pronuncia, che la norma non chiariva entro quanto tempo il contratto andava registrato e che in vacatio legis poteva intendersi valida anche la registrazione successiva.
La decisione della Corte di Cassazione, Ordinanza n. 32934 del 20/12/2018. Data di inizio della locazione diverso da quello effettivo.
Secondo Ordinanza 32934/18 il caso affrontato è diverso dai precedenti. Qui non si tratta di un contratto semplicemente registrato in ritardo bensì di un contratto che riporta una data di inizio della locazione diversa da quella effettivo, quest'ultima precedente.
E afferma: “Tuttavia, va rilevato che, nel caso ora all'esame, la sanatoria per intervenuta registrazione, sia pure successiva, non può all'evidenza sanare la nullità del contratto di locazione anche per il periodo di durata dello stesso non indicato nel contratto di locazione successivamente registrato”.
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1 - Vedi in questa stessa Rivista “Sanatoria, con registrazione tardiva, del contratto di locazione”
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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione, Sez. III CIVILE, Ordinanza n. 32934 dep. 20/12/2018
FATTI DI CAUSA
Nel mese di ottobre dell'anno 2012 A.M. intimò sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, ad A.C. per il mancato pagamento, dal mese di agosto 2012, dei canoni di locazione relativi ad un immobile sito in Palermo.
L'intimato si oppose allo sfratto, deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva e, in subordine, la nullità e l'inefficacia del contratto per il periodo anteriore alla sua registrazione; sostenne, in particolare, il C. che, ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del d. Igs. n. 23 del 2011, essendo il contratto nullo per difetto di registrazione nei termini di legge, il canone doveva essere determinato ex lege in misura pari al triplo della rendita catastale e si dichiarò pronto al pagamento dei canoni in tale misura chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione dei canoni pagati in eccedenza rispetto alla predetta entità legale.
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