L’Agenzia delle Entrate può determinare, in accertamento, il valore dell’immobile compravenduto (o altrimenti ceduto) ricorrendo a presunzioni semplici qualora queste siano gravi, precise e concordanti.

Ciò è quanto affermato da Corte di Cassazione Civile Sez. V, con Sentenza n. 16951 depositata in data 25 giugno 2019.

Nel caso concreto, oltre a discrepanze di oltre il 50% del valore sulle cessioni di altri immobili similari posti nelle vicinanze, si è soffermata sul valore altamente indiziario dell’ammontare del finanziamento erogato dall’istituto di credito.

Mutuo erogato quale presunzione semplice

Costituisce presunzione semplice l’ammontare delle somme ricevute dalla banca quale finanziamento fondiario, in particolare il prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile non può essere inferiore alla entità del mutuo concesso dalla banca.

Tale presunzione ha insito un particolare rafforzamento, afferma la Corte, dalla “deliberazione 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio … secondo cui l'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l'ottanta per cento del valore dell'immobile oggetto di compravendita ( potendo raggiungere il 100% soltanto in presenza di garanzie integrative) nonché dalle regole rigide poste dalla Banca d'Italia agli istituti bancari per concedere finanziamenti di credito fondiario”.

Presunzioni semplici connotate dai caratteri di gravità, precisione e concordanza

L’accertamento del maggior valore comporta per il venditore conseguenze sulla mancata indicazione del ricavo, eventuale evasione iva, ecc.

Anche se i prezzi medi degli immobili estrapolati dall'Osservatorio del mercato immobiliare non costituiscono più presunzioni legali, gli articoli 39 d. P.R.600/1973 e 54 d.P.R.633/1972 permettono all'Amministrazione finanziaria di compiere accertamenti «anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti».

Afferma la S.C. che è potere del giudice “... desumere l'esistenza di attività non dichiarate "anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti": e ciò - deve intendersi - con effetto retroattivo, stante la ragione di adeguamento al diritto comunitario che ha spinto il legislatore nazionale del 2009 ad intervenire (cfr., anche, circolare dell'Agenzia delle entrate n. 18 del 14 aprile 2010)”.

Osservatorio Immobiliare FIAIP o OMI?

Secondo la Corte l’Ufficio Accertatore può utilizzare i dati che ritiene più pertinenti al’accertamento in corso. Ne consegue che l’utilizzo dei dati fornito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare “di cui all'art. 64 d.lgs. n.300/1999 costituiscono soltanto «uno strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa» (Cass. n.31052/2017)”.

La stessa Corte di Cassazione assegna una maggiore capacità di valutazione ai dati, nel caso di specie utilizzati dall’Agenzia delle Entrate, provenienti dall’Osservatorio Immobiliare della FIAIP (Federazione italiana Agenti immobiliari Professionali), che afferma essere dati “ritenuti più aderenti alla concreta realtà dell'immobile in valutazione”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. V, Sentenza n. 16951 dep. 25/06/2019