Sulla validità del patto che pone le tasse dell’immobile a carico del conduttore. Le SS.UU.

La clausola che pone a carico del conduttore il carico fiscale (in particolare l’IMU) relativo all’immobile locato deve considerarsi nulla? Cassazione SS.UU. civili Sentenza n. 6882/2019

Sulla validità del patto che pone le tasse dell’immobile a carico del conduttore. Le SS.UU.

Sulla nullità della clausola contrattuale che pone a carico del conduttore il pagamento delle tasse sull’immobile

In una locazione ad uso commerciale veniva pattuito che oltre al pagamento del necessario canone di locazione fosse corrisposto a titolo di manleva quanto il locatore avesse corrisposto quale carico fiscale dell’immobile, riferendosi in particolare alla voce ICI o IMU.

Il caso aveva origine dalla domanda del conduttore ad avere il rimborso di quella parte di canone già corrisposta e costituita dai “rimborsi tributari”, Secondo il conduttore la clausola relativa al pagamento di quel rimborso sarebbe stata nulla in quanto contraria a norme imperative.

E’ stata sottoposta alle SS.UU. della S.C., quale questione di massima di particolare importanza, la soluzione del quesito se, al di là delle ipotesi in cui vi siano divieti espressi di traslazione da parte di specifiche norme tributarie, l'art. 53 Cost. possa ritenersi costituire un limite generale all'autonomia privata in tema di individuazione del soggetto passivo dell'imposta, impedendo alle parti private di neutralizzare pattiziamente gli effetti della capacità contributiva; nonché di quello se la sussistenza di un limite all'autonomia negoziale possa essere presidiato dall'istituto della nullità, in relazione ad un accordo di traslazione palese di imposta patrimoniale posto in una scrittura contenente un contratto a prestazioni corrispettive, qual è il contratto di locazione de quo.

Il conduttore, in tal caso, agirebbe come una sorta di “sostituto d’imposta” rispetto al locatore.

Al quesito risponde la Corte di Cassazione a Sezioni Unite civili con Sentenza n. 6882 depositata in data 08 Marzo 2019.

Preliminarmente, osservano le SS.UU., il patto traslativo d'imposta non espressamente vietato da specifiche norme di legge non si pone in contrasto con la normativa comunitaria

Da altro canto, presi in considerazione propri precedenti (inaugurati nel 1985 e poi continuamente confermati), la S.C. prende atto che già è stato considerato inammissibile il patto di traslazione dell’onere fiscale, per contrasto con l'art. 53 Cost. e che la sua validità non può essere ammessa “quando esso comporti che effettivamente l'imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito”, stante che , si conferma, “nel "vigente sistema costituzionale tributario non basta oggettivamente che sia soddisfatta l'obbligazione verso il fisco, ma occorre altresì che tale obbligazione sia adempiuta dal soggetto tenuto a corrisponderla”.

Ne consegue che, secondo i principi consolidati, è elemento essenziale che il tributo venga corrisposto da chi vi è onerato secondo la normativa tributaria.

In caso di “manleva” (termine usato dai contraenti del caso concreto) il pagante rimane l’onerato (il locatore) il quale viene “rimborsato” dal conduttore. Con ciò ponendo l’operazione in osservanza dei principi giurisprudenziali su menzionati.

 

Rimborso delle imposte e tasse e costituisce canone di locazione ed è soggetto ad IVA?

Si può affermare che le parti avessero escogitato il sistema per togliere dal canone una somma corrispondente al carico fiscale gravante sull’immobile.

La clausola che imponeva il pagamento al locatore delle tasse, infatti, secondo la difesa della ricorrente aveva ad oggetto direttamente il tributo (e non una "somma di pari importo") tant’è che il locatore sempre emetteva fattura al conduttore per i tributi pagati qualificandoli rimborso di somme meramente anticipate per conto della locatrice.

Con la conseguenza che – essendo qualificate come anticipazioni - tali somme non venivano assoggettate ad IVA.

Il caso, abbiamo anticipato all’inizio, aveva origine dalla domanda del conduttore tesa ad avere il rimborso della parte di canone costituito dai “rimborsi tributari” poiché nulla.

La Corte del merito, con motivazione confermata dalla S.C. , ha ritenuto che il pagamento della somma corrispondente a quella degli assolti oneri tributari, costituisse integrazione del canone locativo, concorrendo a determinarne l'ammontare complessivo a tale titolo dovuto dalla conduttrice.

Non essendo parte della domanda formulata in causa, non abbiamo alcuna espressione (nella motivazione della sentenza) circa la validità o meno del trattamento fiscale dell’operazione posta in essere dalle parti. Si può solo ricavare in via deduttiva la necessità di applicare l’imposta sul valore aggiunto stante la qualificazione del “pagamento in manleva” quale componente integrativa del canone di locazione.

 

In conclusione le SS. UU., hanno affermato che la clausola del contratto di locazione che attribuisca al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativi ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore, non è affetta da nullità per violazione di norme imperative, ne' in particolare per violazione del precetto costituzionale dettato dall’art. 53 della Costituzione, qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica diversa disposizione di legge

 

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sezioni Unite civili Sentenza n. 6882 dep. 08/03/2019

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