Il fatto.

In un contenzioso di intimazione di licenza per finita locazione di immobile adibito ad uso abitativo, la Corte d’Appello dichiarava la nullità del contratto di locazione in quanto non registrato. La sentenza veniva impugnata ed il caso è stato sottoposto all’attenzione della Corte di Cassazione civile, la quale ha deciso con Sentenza n. 9475 depositata in data 9 aprile 2021.

Il provvedimento, che cassa la sentenza della CA, ha il merito di soffermarsi sulle modifiche alla Legge 431/98 introdotte dalla Legge Finanziaria 2016, in particolare sulla legge applicabile ai contratti conclusi prima di tale modifica, prima del 2016.

Nullità relativa del contratto di locazione non registrato

L'articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e' stato sostituito dall’art 1 comma 59 della Legge Finanziaria 2016 che così ora recita:

«Art. 13 - (Patti contrari alla legge) - 1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile.
2. Nei casi di nullita' di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, e' nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennita' di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.
6. Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo' altresi' richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorita' giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione e', altresi', consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non puo' eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorita' giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge.
8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi e' obbligo di registrazione del contratto stesso».

Il comma 6 dispone che vi sia facoltà di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a legge e, il comma 7 prescrive che detta possibilità sia estesa a tutti i contratti sorti dall’ “entrata in vigore della presente legge”.

Secondo la Corte di Cassazione non vi è dubbio che il termine “presente legge” sia riferito alla L. 431/98 e non alla Finanziaria 2016, con la conseguenza che il comma 6 si applica a tutti i contratti stipulati in vigenza della 431/98 introducendo una sorta di efficacia retroattiva della modifica della legge (“Sul piano strettamente semantico, dunque, non può dubitarsi che l'aggettivo «presente» rimandi al corpo normativo all'interno del quale è inserita la frase che lo contiene, a nulla rilevando il fatto che esso vi sia stato solo successivamente inserito”).

Infine, richiamando le Sezioni Unite del 2015 n. 18214 ¹ (sul provvedimento delle SS.UU. vedi per esteso in questa Rivista “Il requisito della forma della locazione per la prima volta innanzi alla Corte di Cassazione. E' nullo il contratto di locazione senza forma scritta, salvo un caso. SS.UU. Sentenza n. 18214/15” ) le quali hanno riconosciuto un'eccezione alla regola della nullità assoluta della mancanza di forma, per il caso in cui la mancanza della forma scritta fosse stata «pretesa» dal locatore, rileva come nella sostanza tale nullità assoluta sia invero “relativa”, mediante il favor introdotto a favore del locatario (“la configurazione in termini di nullità relativa e protettiva fosse desumibile dalla peculiare azione di riconduzione che il legislatore aveva messo a disposizione del conduttore, con la previsione di cui al comma 5 dell'art. 13 (ovviamente, nel suo testo originario)”).

Le stesse SS.UU., inoltre, ricorda la Corte in commento, hanno esteso i motivi della riconduzione del contratto nullo alle condizioni conformi alla legge, anche alla mancata registrazione. La Corte, sul punto afferma: “l'effetto che obiettivamente ne deriva, sia quello di estendere la facoltà attribuita al conduttore di richiedere la «riconduzione del contratto a condizioni conformi» dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere «l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto» a quella, più generale, in cui, «il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo»: previsione evidentemente idonea ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente (e indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore) e non sia stato poi registrato”.

Da tale presupposto la S.C. ne ricava che

“la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, come tale dunque azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice, dovendosi pertanto considerarsi errata, in diritto, la decisione di primo grado, confermata in appello, che tale nullità ha rilevato d'ufficio”.

_________

---------------------------------------

Di seguito il testo di