La Corte di Cassazione civile, con Ordinanza n. 5043 depositata in data 17 febbraio 2023 è intervenuta sul rimedio posto a favore del condomino in regola con i pagamento per opporsi alla richiesta di pagamento da parte del creditore del condominio che abbia agito senza rispettare il beneficium excussionis.

Il creditore del condominio deve agire primariamente contro i condomini morosi: regola generale

Nel caso di specie i condomini resistenti avevano dedotto la violazione dell'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., per avere il creditore, sulla base base di titoli esecutivi giudiziali formatisi contro il Condominio, notificato atti di precetto nei confronti dei singoli condomini, anche quelli in regola con i pagamenti pro quota dovuti, senza la preventiva escussione dei condomini morosi.

Articolo 63 che testualmente al comma 2 recita: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

La regola generale, pertanto, non è foriera di dubbi e il creditore non può agire esecutivamente contro i condomini che risultino in regola con i pagamenti se prima non è stata tentata una esecuzione contro i condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali. Ciò significa che dopo avere ottenuto il titolo (nei confronti di chi  - singoli condomini o condominio nel suo complesso - è altra materia di approfondimento) il creditore dovrà necessariamente interpellare l’amministratore condominiale al quale chiedere la lista dei condomini non in regola con i pagamenti, come prescrive, nell’ultima parte, il comma 1 dell’art. 63 delle disp.att.c.c., che così recita: “ l'amministratore … è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

La questione non è di poco conto poiché dovrà intendersi come moroso quel condomino che non abbia provveduto al pagamento di quella determinata spesa condominiale per la quale agisce il creditore.

Il condomino in regola è garante dell’obbligo di pagamento del condomino moroso

Quanto alla posizione dei condomini “in regola”, la giurisprudenza ha chiarito che “ il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente, subordinato alla preventiva escussione del moroso e pur sempre limitato alla rispettiva quota di quest'ultimo, e non invece riferibile all'intero debito verso il terzo creditore”.

Con ciò si intende, afferma la S.C., che l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. si spiega come fonte di un'obbligazione legale di garanzia di ogni condomino per le quote non sue. E continua affermando che la posizione del condomino in regola con i pagamenti, chiamato dal creditore a rispondere delle quote dovute dai morosi, dopo la preventiva escussione degli stessi, è, pertanto, assimilabile a quella di un fideiussore, sia pure ex lege.

Concludendo la Corte sul punto, con l’afermare che: “Il condomino solvente garantisce l'adempimento del contributo imposto al moroso, ovvero un debito altrui, essendo ciascun condomino realmente obbligato (in via primaria verso l'amministratore, e in via indiretta verso il creditore) soltanto per la quota di debito proporzionata al valore della sua porzione, ed invece garante per le quote dei condomini inadempienti”.

Rimedi del condomino in regola contro la richiesta del creditore: opposizione al precetto

Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione permette di delineare quale sia il rimedio posto a favore del creditore in regola con i pagamenti contro una richiesta di pagamento, nello specifico caso effettuato con la notifica dell’atto di precetto, da parte del creditore del Condominio.

La Corte identifica tale rimedio nell’opposizione a precetto, vale a dire opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. affermando: “ ... ben può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, a norma dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo”.

In conclusione la S.C. enuncia il seguente principio:

il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell'art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l'obbligo sussidiario di garanzia di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione civile, Sez. II, Ordinanza n. 5043 dep. 17/02/2023