Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 11135 del 4 luglio 2012, hanno affermato che la locazione della cosa oggetto di comunione da parte di uno dei comproprietari rientra nellÂ’ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare lÂ’operato del gestore ed esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni proporzionata alla rispettiva quota di proprietà indivisa.
 

Accadeva, nel caso di specie, che la comproprietaria non locatrice, scoperta l'esistenza del contratto di locazione, vocava in giudizio il conduttore per chiedere il diritto a ricevere il pagamento per se della metà del canone di locazione, compreso il pregresso. Ottenuto quanto richiesto dal giudice del primo grado, la Corte d'Appello rilevava che la proprietà non costituisce presupposto necessario per l'assunzione della qualità di locatore, essendo sufficiente che dell'immobile il locatore abbia la disponibilità.

La Corte di Cassazione, investita a Sezioni Unite della disamina della questione, premette un lungo escursus delle posizioni giurisprudenziali tenute dalla S.C. fino a quel momento: 'Premesso che la questione relativa alla legittimazione del comproprietario non locatore ad agire direttamente per l'esercizio dei diritti e dei poteri contrattuali derivanti dalla stipulazione del contratto da parte dell'altro comproprietario può essere giuridicamente qualificata secondo due modelli ... (mandato senza rappresentanza - esercizio diretto da parte del mandante locatore non comproprietario del diritto ad esigere la quota del canone corrispondente alla titolarità del diritto reale pro quota) ... (gestione utile nell'interesse comune con esclusione di qualsiasi interferenza del locatore non comproprietario nell'esecizio di diritti contrattuali), l'ordinanza interlocutoria ha posto in evidenza che entrambe le prospettazioni si ritrovano negli orientamenti di legittimità e che si è delineato anche un terzo indirizzo, sull'equivalenza dei poteri gestori dei comproprietari in ordine al bene comune anche quando uno solo dei comunisti ne abbia trasferito il diritto di godimento'.
 

La S.C conferma che 'la locazione svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano ex art. 1105 e ss. cod. civ., essendeo sufficiente ai fini della stipula della locazione che abbia la disponibilità della cosa locata'.

L'orientamento nettamente maggioritario della S.C. fino alla sentenza a SS.UU. può riassumersi con queste parole (si cita dalla sentenza): 'sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestorii da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purché non risulti l'espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza'. E aggiunge, 'la tutela dell'affidamento del terzo conduttore è quindi basata proprio sul tradizionale principio del reciproco rapporto di rappresentanza tra i comunisti'.

Le SS.UU. fra le varie soluzioni prospettate nel tempo dalla giurisprudenza, ritiene che il caso di specie debba essere inquadrato nell'ambito della 'gestione degli affari altrui', ex articolo 2028 cod. civ., laddove la gestione degli affati consiste 'nel compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente posti in essere dal gestore nell'altrui interesse in assenza di ogni rapporto contrattuale in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui'.
L'applicazione dell'istituto della 'gestione d'affari' appare la più idonea, secondo la Cassazione, a contemperare le posizioni di tutti i soggetti coinvolti.
Questi i risvolti giuridici nei rapporti fra le parti:
a) il contratto fra un comporprietario e il conduttore è efficace, rilevando l'opposizione dell'altro comproprietario solamente quando venga manifestata al conduttore prima della stipula;
b) il comproprietario non locatore può sempre manifestare il proprio dissenso con la conseguenza che egli viene esonerato dalle obbligazioni a carico del locatore;
c) dal momento in cui appare il dissenso del comproprietario non locatore, in rapporto di locazione già iniziato, dovrà riconoscersi alla stesso comproprietario il diritto di ottenere direttamente dal locatario il pagamento della quota del canone medesimo.

La Suprema Corte conclude con l'esprimere il seguente principio di diritto:

'La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 secondo comma c.c., applicabile per l'effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore , nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota di canoni corrispondente alla quota di propriatà indivisa'.