E' tacitamente rinnovabile il contratto di locazione di un immobile pignorato
Il rinnovo tacito ex lege del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile pignorato ad uso non abitativo non richiede l'autorizzazione del giudice ex art. 560 co. 2 c.p.c.
Le Sezioni Unite della Cassazione sono state chiamate a pronunciarsi sul possibile rinnovo tacito ex lege del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso non abitativo sottoposto a pignoramento.
La questione prende spunto dalla controversia insorta a seguito dell'intimazione di sfratto per morosità avanzata dalla locatrice che aveva acquisito i diritti derivanti dal contratto di locazione con il contratto di cessione stipulato con l'originario locatore.
La società intimata si opponeva alla convalida di sfratto eccependo la carenza di legittimazione attiva dell'intimante nonchè l'inesistenza del diritto della stessa a percepire i canoni di locazione, per essere stati gli stessi pignorati con atto antecedente al contratto di cessione.
Nello specifico si è chiesto alla Suprema corte "se, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore operi, quale effetto ex lege, la rinnovazione tacita di cui agli artt. 28 e 29 della legge n. 392 del 1978, e se poi la stessa rinnovazione tacita necessiti, o meno, dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560, secondo comma, c.p.c.".
Sul punto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione risultava divisa. Secondo l'orientamento più risalente gli Ermellini hanno costantemente affermato la necessità dell'autorizzazione del giudice, ai sensi dell'art. 560 co. 2 c.p.c., per la rinnovazione tacita della locazione avente ad oggetto l'immobile pignorato o sottoposto a sequestro giudiziale. A partire dal 2009 con la sentenza n. 10498 del 7 maggio si è registrato un cambiamento di rotta, la Cassazione aveva statuito in quella occasione che la suddetta autorizzazione giudiziale è superflua, costituendo la rinnovazione tacita alla prima scadenza un effetto automatico, scaturente direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale.
Nella sentenza n. 11830 del 16 maggio 2013 le Sezioni Unite hanno accolto quest'ultima lettura del dato normativo e hanno pronunciato il seguente principio di diritto: "in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinato dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt. 29 e 29 della L. n. 392 del 27 luglio 1978) costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c.".
Nel giungere a tale conclusione, la Corte precisa che la legge sull'equo canone costituisce un microsistema autonomo rispetto al sistema generale sulle locazioni disciplinato dal codice civile. Così, in materia di rinnovazione del contratto il sistema distingue tra la locazione di immobili urbani ad uso non abitativo a cui si applicano gli artt. 28 e 29 della L. n. 392/1978, dalle locazioni di immobili ad uso abitativo a cui si applica l'art. 1597 c.c.
L'art. 28 della legge sull'equo canone prevede che per le locazioni di immobili adibiti alle attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 “il contratto si rinnova tacitamente […]. di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta [...]. Alla prima scadenza contrattuale [...] il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'art. 29". Da tale assetto normativo emergere che la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza ex art. 28 costiutisce fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'art. 1597 c.c. che fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente art. 1596 c.c.
Le Sezioni unite precisano altresì che il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base degli art. 28 e 29 della L. n. 392/1978, deriva dal semplice fatto negativo della mancanza della disdetta. Il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcuno specifico elemento di novità. La rinnovazione del contratto di locazione è un effetto automatico ex lege che esclude l'applicazione dell'art. 560 c.p.c. e ciò perché la norma in questione, vietando al debitore ed al terzo custode "di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice delegato", fa esplicitamente riferimento ad un atto negoziale di volontà che, nella specie, non ricorre.