Un breve resoconto sulle linne guida e modalità di divisione delle spese di gestione dell'immobile concesso il locazione, così come si sono evolute nel tempo nei provvedimenti normativi. Come è noto, nel contratto di locazione di beni immobili, il principale criterio di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, viene fornito da quanto stabilito dal Codice Civile all’art. 1576.

Il predetto articolo così recita:

"Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore".

Il proprietario è tenuto, pertanto, a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria e l’inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria. Ma se questo è il criterio di massima, sappaimo per esperienza che non è sempre così agevole identificare la manutenzione straordinaria rispetto a quella ordinaria.

Con l'emanazione della legge c.d. equo canone (Legge 392/78) che disciplina la locazione immobiliare urbana, sono stati specificati dei primi abbozzi di criteri di ripartizioni di spesa.

L'articolo 9 dell L 392/78 titolato "Oneri accessori" così recita:

 " Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese   relative   al   servizio   di  pulizia,  al  funzionamento  e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia  elettrica,  del  riscaldamento  e  del  condizionamento dell'aria,  allo  spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni.
  Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella  misura  del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
  Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare   il  pagamento  il  conduttore  ha  diritto  di  ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione  dei  criteri  di  ripartizione.  Il  conduttore  ha inoltre
diritto  di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".

Le spese condominiali sono a carico dell’inquilino  e comprendono tutte le spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite manutenzione ordinaria:

• i servizi di pulizia delle scale;
• la fornitura di acqua, di energia elettrica e l’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune;
• la manutenzione dell’ascensore.

Sono invece a carico del proprietario le spese di straordinaria manutenzione e cioè quelle, ad  esempio,  dovute per il rifacimento degli impianti o delle facciate.

Va aggiunto che la parte responsabile nei confronti del condominio è sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario, salvo il naturale diritto del locatore ad esercitare il diritto di rivalsa sull'inquilino per arrivare anche alla risoluzione del contratto di locazione.

Le spese di piccola manutenzione relative all’immobile sono a carico del conduttore. In sostanza egli deve provvedere a  tutte le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene. A titolo esemplificativo:

• le riparazioni degli impianti idrici o elettrici;
• la riparazione degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento;
• la manutenzione di strutture  e rivestimenti quali i  pavimenti, le pareti e il soffitto.

I criteri evidenziati nella Legge c.d. equo canone, ricordiamo datata 1978, fin da subito si rilevarono insufficienti ancora a sciogliere i numerosissimi dubbi sulla concreta suddivisione dei cosiddetti oneri accessori, vale a dire le spese di gestione dell'immobile.

Fin da subito varie associazioni di categoria si misero al lavoro per tentare di determinare una ripartizione che fosse più accurata e dotata di un certo grado di certezza. La Confedilizia, lavorando con le associazioni degli inquilini e dei proprietari, già nel 1994 emanava una "Tabella degli Oneri Accessori" per tentare di creare una regola condivisa di suddivisione di spese, che siano o meno condominiali, fra il proprietario dell'unità immobiliare e il conduttore dello stesso.

Tale Tabella è stata praticamente per intero recepita dall' "Allegato G" al Decreto Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002 contenente la ripartizione particolareggiata delle spese tra  locatore (proprietario) e conduttore (inquilino).