Effettuato un preliminre di compravendita, parte promittente acquirente rifiutava di adempiere deducendo la presenza di una servitù di elettrodotto proprio sul terreno in questione.
Parte promittente venditrice deduceva che il terreno era stato ben individuato in sede di stipula dell'accordo preliminare e che la servitù di elettrodotto era ben visibile a qualsiasi banale osservazione del terreno.

Il caso finisce in Corte di Cassazione, la quale si esprime con sentenza del 14/10/2014, n. 21681.

Avanti la Corte di Cassazione sono stati formulati i seguenti quesiti di diritto:

1) (se) la clausola contrattuale, adietta al contratto preliminare di vendita, con cui il promittente venditore dichiara che il fondo "è libero da vincoli, ipoteche e servitù di qualsiasi genere e natura", configura una clausola di stile meramente ripetitiva della garanzia naturale prevista dall'art. 1489 cod. civ. in favore del promissario acquirente;

2) (se), nell'ipotesi in cui sul fondo insista la servitù di elettrodotto dell'Enel ben visibile per opere apparenti, l'azione proponibile è quella di risoluzione per inadempimento, non quella di annullamento per errore vizio del contratto medesimo";

3) (se) l'azione fondata sulla clausola contrattuale, portata dal contratto preliminare di vendita, con cui il promittente venditore dichiara che il fondo "è libero da vincoli, ipoteche e servitù di qualsiasi genere e natura", si configura quale azione di risoluzione del contratto preliminare per vizio o mancanza di qualità o per consegna di aliud pro alio e non quale azione di annullamento per errore vizio del consenso";

4) (se), nella concreta fattispecie di un contratto preliminare di vendita di un fondo a vocazione edificatoria, contenente la dichiarazione del promittente venditore della libertà del fondo da vincoli, ipoteche e servitù di qualsiasi genere e natura, l'anzidetta libertà del fondo dalla servitù di elettrodotto in favore dell'Enel può validamente intervenire successivamente al preliminare e prima della stipula del contratto di vendita, non essendo applicabili al contratto preliminare, bensì al solo definitivo, le garanzie di cui agli artt. 1489 e 1497 cod. civ. che presuppongono il trasferimento del bene.

Nell'esaminare il caso, la Suprema Corte ricorda che secondo propria giurisprudenza costante "il promissario acquirente non può valersi della disciplina relativa alla garanzia dei vizi della cosa venduta (art. 1490 cod. civ.) o di quella di cui all'art. 1497 cod. civ., relativa alla garanzia per mancanza di qualità della cosa venduta, le quali presuppongono la conclusione del contratto definitivo e sono estranee al contratto preliminare".

Tuttavia, continua la Corte, il promissario acquirente di un immobile gravato da pesi o vincoli, cui sia stato promesso il pieno, libero e pacifico acquisto del dominio sul bene, "ben può avvalersi del disposto dell'art. 1481 c.c., art. 1482 c.c., comma 1, e art. 1489 c.c., comma 2" secondo il quale ultimo "il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480".

Ma è proprio quest'ultima norma ad indicare la necessità di provare di non avere avuto conoscenza del peso gravante sull'immobile. Nel caso di specie, invece, la servitù di elettrodotto era ben visibile. Non sarà, pertanto, possibile domandare la risoluzione del contratto ex art. 1489 c.c.
 



Di seguito il testo di Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza del 14-10-2014, n. 21681: