In presenza di un conflitto di interessi da parte di uno o più condomini in sede di assemblea condominiale come ci si regola? Con quale modalità si dovrà calcolare la maggioranza e quale il calcolo del "quorum" costitutivo? A questo quesito risponde la Corte di Cassazione civile con Sentenza n. 19131 del 28/09/2015.

La Corte, preliminarmente, conferma l'assunto secondo il quale per le delibere dell'assemblea condominiale la giurisprudenza aveva nel passato applicato per analogia dell'art. 2373 cod. civ., dettato per la materia societaria, così come ritenuto da parte ricorrente. Afferma, infatti, la S.C.:  "Occorre premettere che l'ordinamento giuscivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio (Cass. n. 11254 del 1997; in precedenza, Cass. n. 270 del 1976)".

Tuttavia si afferma anche che il richiamo sarebbe avvenuto prima della riforma organica del diritto societario. Tenutosi conto che nella formulazione dell'art. 2373 cod. civ. è impugnabile la delibera "se, senza il voto dei soci che avrebbero dovuto astenersi dalla votazione, non si sarebbe raggiunta la necessaria maggioranza", se ne deriva il principio secondo il quale, nelle società di capitali, il quorum costitutivo deve essere computato non già in rapporto all'intero capitale sociale, bensì in relazione alla sola parte di capitale facente capo ai soci aventi diritto al voto, con esclusione della quota dei soci che versino in conflitto di interessi.

La Corte di Cassazione, tuttavia, desidera discostarsi da tale disciplina, asserendo che l'istituto del condominio ha delle sue proprie peculiarità che non possono essere ignorate.

Secondo la Corte di Cassazione " ... deve rilevarsi che nell'assemblea condominiale, ... il quorum deliberativo - come quello costitutivo - è determinato con riferimento sia all'elemento personale (i condomini partecipanti all'assemblea), sia all'elemento reale (il valore di ciascun piano o porzione di piano rispetto all'intero edificio, espresso in millesimi). Da nessuna norma si prevede che, ai fini della costituzione dell'assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il principio maggioritario, adottato dal codice per le deliberazioni assembleari con la regola della "doppia maggioranza" è un principio specifico dell'istituto condominiale, che vale a distinguerlo dalla disciplina della comunione e delle società, in quanto solo nel condominio è previsto che la maggioranza venga raggiunta dal punto di vista delle persone e del valore".

Ritiene infatti, argomentando a contrario, che se l'assemblea non può deliberare perché nella votazione non si raggiunge la maggioranza prescritta a causa della massiccia astensione dei condomini in conflitto di interessi, il rimedio di attribuire alla minoranza un ingiustificato potere di deliberare sovvertirebbe gli equilibri fissati, sulla base degli elementi personale e reale, dalle regole concernenti il metodo collegiale ed il principio maggioritario.

In conclusione la Suprema Corte afferma il seguente principio di diritto:

«in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto d'interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria».

Di seguito il testo di Corte di Cassazione civile Sentenza n. 19131 del 28/09/2015: