Il condominio "minimo" è il condominio composto di due sole unità immobiliari. Si tratta, genericamente, della classica villetta con due appartamenti sovrapposti.

La realizzazione di opere di manutenzione e riparazione viene effettuata solitamente senza formalità "condominiali" con l'intesa fra i due comproprietari. Ma cosa accade se uno dei due rifiuta un intervento che l'altro considera come urgente, non potendosi mai trovare una maggioranza neppure in sede di concreta convocazione di assemblea condominiale?

E cosa accade se uno dei due provveda a realizzare l'opera per salvare il bene condominiale senza considerare la posizione dell'altro condomino?

L'art 1134 c.c. titolato "Gestione di iniziativa individuale" tratta delle cosiddette "opere indifferibili e urgenti" da realizzarsi nel condominio e recita:

"Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente"

Il caso affrontato dalla Corte di Cassazione (Sentenza del 14/04/2015 n° 7457) riguardava, appunto, l'opera di manutenzione realizzata da uno dei due condomini di propria iniziativa (in particolare il rifacimento, demolizione, impermeabilizzazione e pavimentazione di un terrazzo), il quale condomino pasava poi a richiedere il pagamento del 50% all'altro condomino asserendo la necessità ed urgenza dell'intervento.

La Corte di Cassazione ricorda che "nel caso di condominio c.d. minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta, però, disciplinato dall'art. 1134 c.c., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, piuttosto che - non consentendolo l'art. 1139 c.c. - dall'art. 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni".

Ma l'urgenza deve essere provata concretamente. Non bastano due raccomandate per potersi qualificare l'intervento come urgente .

Continua, infatti ,la S.C. " ... l'urgenza delle stesse non poteva desumersi dalla sola circostanza che il M., un anno prima della esecuzione dei lavori, avesse rinvenuto una macchia di umidità nel soffitto dell'appartamento della C.. ... Nè alcun rilievo possono assumere al riguardo le due raccomandate inviate dalla C. al M. prima dell'inizio della esecuzione dei lavori di cui si tratta e rimaste inevase: la richiamata circostanza non è, infatti, di per sè significativa della indifferibilità dei lavori medesimi".

Di seguito il testo di Corte di Cassazione Sentenza del 14/04/2015 n° 7457: