Chiesta l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 del codice civile di un preliminare di compravendita, parte opposta eccepiva che lo scritto non fosse affatto un preliminare ma un qualcosa paragonabile ad una lettera di intenti, una espressione di impegno per un accordo futuro.

La Corte d'appello rilevava che tale scritto in realtà era un reale accordo contrattuale diretto ad impegnare i contraenti a stipulare un futuro contratto preliminare, in sostanza un preliminare di preliminare.

Il caso arriva in Corte di Cassazione e viene assegnato alle Sezioni Unite, che decidono con Sentenza n. 4628 del 06 marzo 2015.

La questione posta all'attenzone della Corte di Cassazione riguarda l'affettiva valenza della manifestazione di volontà: si può comprendere facilmente, infatti, come sia difficile ragionare giuridicamente su un impegno ad impegnarsi, sulla creazione di un obbligo ad obbligarsi, perché, in fin dei conti, o ci si vuole obbligare e allora ci si obbliga in via diretta, non mediata, o non ci si vuole obbligare per nulla e allora la dichiarazione di impegno non avrà alcun effetto.

Nel caso di specie il primo preliminare impegnava le parti alla stipulazione di un preliminare nel caso in cui un istituto di credito avesse dato assenso alla cancellazione di una ipoteca. Ma anche in questo caso perché non stipulare un diretto accordo preliminare sottoposto ad una chiara condizione sospensiva?

Sul punto, ovvero sulla validità di un tale impegno contrattuale, la giurisprudenza si era espressa in modo non uniforme, anche se le stesse Sezioni Unite precisano che “un’analisi più approfondita della esperienza giurisprudenziale e dell’evolversi del dibattito dottrinale può consentire di svelare contrasti solo apparenti, di riavvicinare le posizioni e di delineare senza schematismi i limiti in cui può espandersi l’autonomia privata”.

La stessa Corte di Cassazione descrive il fenomeno formativo dell'accordo come un progressivo avvicinarsi alla creazione dell'obbligo vero e proprio, in vari possibili step per i quali, nei primi stadi, certo non può ancora riconoscersi la formazione di una obbligazione vera e propria. Si potranno, allora distinguere "A) quella delle mere puntuazioni in cui le parti hanno solo iniziato a discutere di un possibile affare e senza alcun vincolo fissano una possibile traccia di trattative. In questa ipotesi, quanto maggiore e specifico è il contenuto, tanto più ci si avvicina al preliminare. B) Quella in cui il contratto non è ancora un vero preliminare, ma una puntuazione vincolante sui profili in ordine ai quali l’accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti. Si tratta di un iniziale accordo che non può configurarsi ancora come preliminare perché mancano elementi essenziali".

Nel concreto spetterà al giudice di merito valutare se le parti abbiano inteso concretizzare un vincolo giuridico, avente una sua dignità economico-sociale, se il c.d. preliminare di preliminare non sia ancora “contratto”, con una sua “causa concreta” (e cioè un interesse meritevole di tutela ex art. 1322 co. 2 c.c.).

Secondo le Sezioni Unite “dietro la stipulazione contenente la denominazione di “preliminare del preliminare” (nel senso che la conclusione dell’accordo precede la stipula del contratto preliminare) si possono dare situazioni fra loro differenti, che delineano sia figure contrattuali atipiche (quali quelle prima indicate), ma alle quali corrisponde una “causa concreta” meritevole di tutela; sia stadi prenegoziali molto avanzati, cui corrisponde un vincolo obbligatorio di carattere ancora prenegoziale (almeno fra le parti del contratto in relazione al quale si assuma un impegno volto alla successiva stipula di un contratto preliminare) che vede intensificato e meglio praticato l’obbligo di buona fede di cui all’art. 1337 c.c.”.

Alla file del lungo percorso argomentativo le Sezioni Unite sanciscono il seguente principio di diritto:

In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.

Di seguito il testo di Corte di Cassazone a Sezioni Unite Sentenza n. 4628 del 06/03/2015: