La Corte di legittimità, con Sentenza della Sez. II Civ., n. 19793 del 04 ottobre 2016, ha analizzato la possibilità di usucapire anche beni immobili soggetti a particolari vincoli ex lege, statuendo che “il vincolo di inalienabilità degli alloggi di edilizia agevolata previsto dal r.d. n. 1165 del 1938 ha natura temporanea e relativa, condizionata all’esistenza di autorizzazione, sicché non si traduce in un’incommerciabilità dell’immobile, né impedisce che il terzo possa divenire possessore del bene e, quindi, di usucapirlo, non trovando applicazione l’art. 1145 c.c. che si riferisce ai soli beni inalienabili in assoluto”.

Nei fatti analizzati dalla Corte veniva chiesto, ab origine, di accertare l’avvenuto usucapione di un immobile soggetto alla normativa di cui al R.D. n. 1165 del 1938, ovvero soggetto ai vincoli di previo riscatto e richiesta di autorizzazione ai fini della vendita, senza che però la parte richiedente l’usucapione avesse ottemperato a detti obblighi.

Il Regio Decreto 28 aprile 1938 n. 1165 (recante il testo unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica) dispone, all’art. 9, che

“con preventiva autorizzazione puo' anche procedersi alla vendita di detti locali, impiegandone il ricavato secondo il disposto dell'art. 8, oppure all'affitto di essi devolvendo i relativi canoni al fondo per spese generali”, e all’art. 231 che “compiuto il riscatto col pagamento totale del prezzo il condomino acquista la facolta' di alienare liberamente ed a qualsiasi titolo il proprio alloggio e suoi accessori. Tale facolta' puo' essergli accordata dal Ministero dei lavori pubblici nel caso di riscatto con pagamento immediato di almeno un terzo del prezzo, e frazionato per la rimanenza ai sensi dell'art. 141 purche' la Cassa depositi e prestiti dia il suo consenso anche al fine di garantire il regolare pagamento delle somme ad essa dovute alle scadenze stabilite.”.

I convenuti eccepivano che la violazione dell’art. 1418 cod. civ. per violazione dell'art. 9 del RD. 1165 del 1938 e, comunque, ovvero la nullità per il divieto di vendere quote della proprietà prima del riscatto ai sensi dell'art. 231 del RD n. 1165 del 1938.

Il Tribunale di Roma, nel 2003, dichiarava nullo l'atto di cessione della proprietà del magazzino ai sensi dell'art. 1418 cod. civ. per violazione degli artt. 8 e 9 del RD n. 1165 del 1938 e non provato il periodo necessario al maturarsi dell'usucapione, rigettava le domande della parte attrice.

La Corte di Appello di Roma rigettava l'appello, confermando la sentenza impugnata.

Si giunse pertanto dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione.

Ai sensi dell'art. 231 di detto decreto (applicabile ratione temporis) nonché della normativa di cui agli artt. 8 e 9 dello stesso Decreto: il condominio acquista la facoltà di alienare liberamente ed a qualsiasi titolo li proprio alloggio e suoi accessori dopo aver compiuto il riscatto col pagamento totale del prezzo. Tale facoltà può essergli accordata dal ministero dei lavori pubblici nel caso di riscatto con pagamento immediato di almeno un terzo del prezzo, e frazionato per la rimanenza ai sensi dell'art. 141 purché la cassa depositi e prestiti dia il suo consenso, anche al fine di garantire il regolare pagamento delle somme ad essa dovute alle scadenze stabilite. In ogni caso, e per lo spazio di cinque anni a decorrere dal 3 febbraio 1934, gli atti di alienazione devono essere comunicati al Ministero dei lavori pubblici che potrà opporsi, ove ve ne sia motivo. Non esercitandosi l'opposizione entro trenta giorni dalla recezione, l'atto di alienazione si intenderà approvato anche agli effetti dell'art. 81 della legge di registro 30 dicembre 1923 n. 3269 e diverrà eseguibile.

Si tratta, come è evidente, di una normativa finalizzata ad impedire che le cooperative edilizie e/o i condomini, mediante atti di disposizione di beni acquistati o realizzati con danaro pubblico, compiano operazioni speculative, vanificando o eludendo la prestabilita destinazione dei beni stessi.

Ciò posto va, però evidenziato che il vincolo di inalienabilità di cui si dice, temporaneo e relativo, in quanto non definitivo ed assoluto, impegna la Cooperativa e i singoli condomini ma non si traduce in una incommerciabilità del bene e non impedisce che un terzo possa divenire possessore del bene, anche nel tempo in cui sussiste quel vincolo, soprattutto, perché il possesso è una situazione di fatto che si manifesta in una attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, cioè, ad una attività di godimento del bene uti dominus che non può essere impedita da un vincolo di inalienabilità, basti pensare che il legittimo proprietario (la Cooperativa o il condomino) nonostante il vincolo di inalienabilità possiede il bene.

A sua volta, trattandosi di un vincolo di inalienabilità temporaneo e/o semplicemente condizionato alla sussistenza di talune autorizzazioni, la fattispecie non potrà essere ricondotta alla normativa di cui all'art. 1145 cod. civ. secondo cui il possesso delle cose di cui non si può acquistare la proprietà non ha effetto perché quella normativa, come riconosce la dottrina più attenta, si riferisce ai beni inalienabili in assoluto, che possono identificarsi in genere nei beni incommerciabili e nei beni demaniali, o, comunque, nei beni non suscettibili di essere oggetto di diritti a favore dei privati.

La diversa conclusione cui è pervenuta la Corte d’Appello è frutto di un'interpretazione che si è arrestata al dato meramente letterale del vincolo di inalienabilità, trascurando la ratio legis della normativa di cui al RD n. 1165 del 1938, nonché la circostanza che il bene nel rispetto di alcune condizioni e con alcune autorizzazioni sarebbe anche alienabile.

Secondo la Corte di legittimità detto vincolo di inalienabilità di cui si dice non determina l'incommerciabilità del bene.

Davide Giovanni Daleffe

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 19793 del 04/10/2016: