Il caso.

Un condominio, nella persona dell'amministratore condominiale, veniva condannato a pagare una somma di danaro ad un terzo, creditore. Sorgendo controversia fra condomini sulla ripartizione dell'onere di pagamento, e in mancanza di una tabella millesimale alla quale fare riferimento, in sede di assemblea, a maggioranza, veniva deciso di dividere l'importo da pagare al creditore in parti uguali fra tutti i condomini.

La delibera veniva impugnata (in secondo grado veniva confermata la regolarità della delibera) e, infine, oggetto di ricorso per cassazione.

La decisione.

La Corte di Cassazione civile con Ordinanza n° 4259 21 febbraio 2018 si è espressa in ordine ai criteri che devono sovrintendere la ripartizione delle spese in carenza di tabelle millesimali, confermando il proprio indirizzo giurisprudenziale.

La S.C. richiama innanzitutto l'art. 1123 c.c.

1123. Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Nella corretta interpretazione della norma, si ritiene che la suddivisione delle spese sia sempre derogabile dall'unanimità dei condomini oppure da diversa convenzione. La deroga deve essere espressione di autonomia negoziale, e può essere inserita nel regolamento condominiale che è, giocoforza, vincolante nei confronti di tutti i partecipanti. Al di fuori di detto schema, vale a dire senza l'unanimità, i criteri da seguire dovranno essere quelli dell'articolo 1123 c.c.

Afferma la Corte: ""ove ... vi sia stata una condanna giudiziale definitiva del condominio... al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale ... la ripartizione tra i condomini degli oneri derivanti dalla condanna del condominio va comunque fatta alla stregua dei criteri dettati dall'art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (arg. da Cass. Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959). Nè ha rilievo in senso contrario alla necessaria ripartizione interna dell'importo oggetto di condanna la mera mancanza formale delle tabelle millesimali ... spettando semmai al giudice di stabilire l'entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà ... ".

E conclude: "La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all'art. 1123 c.c., proprio come avvenuto nell'impugnata delibera ... va peraltro certamente ritenuta nulla"

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Ordinanza n° 4259 21/02/2018