Il fatto.

Del complesso caso segnaliamo, per ciò che interessa in questa sede, i seguenti fatti. Stipulato un contratto preliminare di vendita di un immobile con pagamento previsto al definitivo, mediante la compensazione di crediti, lo stesso immobile risultava non provvisto del certificato di agibilità e risultava una tettoria abusiva. Il promittente acquirente rifiutava di partecipare al rogito notarile fissato per ben due volte per la cessione definitiva.

A questo punto il promittente venditore chiedeva giudizialmente la risoluzione del contratto per mancata stipula del definitivo e chiedendo il risarcimento del danno. Si aggiunga che lamentava, altresì, il mancato pagamento dell’anticipo del prezzo. Si costituiva il promittente acquirente chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto e la regolarizzazione dell’immobile e, a sua volta, il risarcimento del danno subito.

Il tribunale rigettava tutte le domande, in entrambi i sensi rivolte.

La questione.

Si è posta in giudizio la questione se la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. possa essere formulata cumulativamente ad una domanda di eliminazione dei vizi.

Si è poi posta altra questione sul come si possa configurare l’offerta del prezzo di cui all’art. 2932 c.c. nel caso in cui si fosse pattuito in preliminare che il prezzo fosse versato al definitivo.

Infine, ancora, se un patto di accollo possa ritenersi un efficace metodo di pagamento, sempre ai fini dell’art. 2932 c.c.

La decisione.

La Corte di Cassazione Civile, Sez. 2, si pronuncia sul complesso caso con Sentenza n. 14372 depositata in data 5 giugno 2018.

Se domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. possa essere formulata cumulativamente ad una domanda di eliminazione dei vizi.

Sul punto la Corte di Cassazione risponde positivamente, e afferma: “Questa Corte ha più volte affermato che, in materia di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sull'effettiva utilizzabilità del bene ma soltanto sul relativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo a norma dell'art. 2932 c.c., chiedendo cumulativamente e contestualmente l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo”.

Sul come effettuare l’offerta del prezzo di cui all’art. 2932 c.c. nel caso in cui prezzo debba essere versato al definitivo.

La soluzione al quesito deve tenere in considerazione anche l’eventuale termine per l’adempimento. La Corte di Cassazione afferma: “ … nel caso in cui le parti di un preliminare di vendita abbiano convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui al secondo comma dell'art. 2932 c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, essendo tale offerta necessariamente implicita nella domanda, sicché, in siffatta ipotesi, deve senz'altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice”.

Per quanto riguarda, infine, il pagamento mediante accollo, la S.C. afferma: “ ... la clausola di corresponsione del prezzo mediante accollo di debiti già gravanti sul promittente venditore racchiude normalmente due pattuizioni - l'una riguardante la determinazione delle modalità di pagamento del prezzo e l'altra integrante accollo (o promessa di accollo) verso i creditori -, rimanendo l'effettiva assunzione dei debiti nei confronti degli accollatari collegata al prodursi dell'effetto traslativo”.

L’accollo era previsto quale modalità di pagamento dalle parti e quindi la loro volontà va rispettata.

Quanto al coordinamento di questa particolare modalità di pagamento rispetto alla offerta formale del prezzo prevista dall’art. 2932 c.c., la soluzione adottata dalla S.C. tiene conto di quanto su riferito, attribuendo al Giudice il compito di subordinare l’effetto traslativo a questa particolare modalità di pagamento. E afferma: “Nella specie, poiché la prestazione del promissario acquirente di pagamento del prezzo dell'azienda ceduta era da adempiersi, secondo il preliminare, mediante accollo delle passività aziendali, correttamente la Corte d'Appello, nella sentenza costitutiva, ha subordinato l'effetto traslativo al pagamento dei debiti accollati”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile, Sez. 2, Sentenza  n. 14372  dep. 05/06/2018