Il caso.

Tizia sottoscrive presso un’agenzia immobiliare una proposta irrevocabile di acquisto nella quale si prevede la successiva sottoscrizione di un più definito contratto preliminare e infine la data del rogito notarile.

La proposta di acquisto viene accettata da parte della promittente venditrice. Nel frattempo Tizia scopre l'impossibilità di avere un’ampia terrazza, come chiesto espressamente all’agenzia immobiliare ed invia una dichiarazione di revoca della proposta.

La questione.

Le moderne modalità di formazione del contratto di compravendita superano le previsioni codicistiche la quali ultime considerano e regolamentano solamente la formazione di un eventuale contratto preliminare (che ha effetti obbligatori) e il successivo atto di trasferimento avente effetti reali.

Che la proposta di acquisto di seguito accettata concluda un contratto vero e proprio è conseguenza necessaria ai sensi dell’art 1326 c.c.

Tuttavia non può tralasciarsi la volontà delle parti né l’analisi del contenuto della proposta stessa.

La proposta può essere volutamente generica e rinviare ad una data e stipula successiva l’accordo che costituisce la promessa vera e propria e, quindi, il preliminare. Una tale proposta, una volta accettata, avrà ugualmente efficacia vincolante fra le parti?

Dove si situa la linea di demarcazione fra la precontrattualità (che darà eventualmente spazio a responsabilità così come riconosciuto dalla giurisprudenza) e la costituzione del vincolo contrattuale vero e proprio?

Le SS.UU.¹ hanno elaborato di recente la figura del “preliminare di preliminare”, accogliendo come fattispecie riconosciuta questa prassi secondo la quale si perviene al contratto definitivo solamente attraverso passaggi graduali (a formazione progressiva) o anche detto dalla S.C. il fenomeno della “moltiplicazione delle fasi contrattuali”.

La decisione.

La Corte di Cassazione civile si è espressa sul caso con Sentenza n. 12527 depositata il 21/05/2018.

La questione decisa ha a che fare più con una questione procedurale che di merito (insanabile contrasto tra motivazione e dispositivo) ma è occasione per la S.C. per fare il punto della situazione in ordine a questa formazione contrattuale progressiva. E nel ragionamento che svolge disegna alcune figure di cui vale la pena prendere nota.

Ci descrive quale è oramai la prassi del settore immobiliare, vale a dire i seguenti 3 passaggi:

1) proposta irrevocabile di acquisto con l'accettazione dell'aspirante venditore;

2) stipula del contratto preliminare propriamente detto;

3) infine stipula del rogito notarile recante il contratto definitivo.

L’attenzione è tutta rivolta al punto 1)

E la Corte afferma: se “ … la pattuizione intercorsa durante le trattative di acquisto è finalizzata ad ulteriori accordi che definiscano i restanti elementi essenziali dell'accordo, e non è perciò ancora qualificabile come contratto preliminare, può ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione … ”.

Una proposta seppur accettata che non contenga tutti gli elementi essenziali dell’accordo (la Corte non ha usato il termine contratto, e intendiamo, quindi, il termine accordo in modo più esteso ed informale) non potrà qualificarsi come preliminare, neppure come preliminare di preliminare, non avente effetti obbligatori e vincolanti fra le parti (“può ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione”, che non è risoluzione né recesso). Siamo in fase precontrattuale.

Qualora la proposta di acquisto accettata abbia tutti gli elementi necessari all’accordo, allora potrà parlarsi di una forma contrattuale che, stante le indicazioni che la S.C: da alla Corte d’Appello dovrà inquadrarsi nella nuova fattispecie del preliminare di preliminare.

In questo ultimo caso la proposta irrevocabile di acquisto accettata dell'aspirante venditore costituisce un preliminare di preliminare.

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile, Sez. II, Sentenza n. 12527 depositata 21/05/2018