Il caso.

Il costruttore e originario proprietario di un edificio ad uso condominiale si riservava quale propria proprietà esclusiva un’area del cortile al momento della vendita delle singole unità immobiliari.

Con successiva delibera condominiale, i condomini stabilivano che su detta area di cortile sarebbero stati individuati dei posti macchina, da disegnare sul cortile stesso.

Si opponeva l’originario costruttore e proprietario, anch’egli rimasto uno dei condomini, adducendo che, essendosi egli riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l'assemblea non poteva disporre di quell’area.

Con grande sorpresa del costruttore e proprietario dell’area i giudici del merito respingevano l’impugnazione della delibera confermando la possibilità di adibire quell’area a parcheggio dei condomini.

La questione.

Le Corti del merito avevano ritenuto di applicare l’art. 41-sexies della legge 17/08/1942, n. 1150 nella sua configurazione alla data delle compravendite, vale a dire con il solo primo comma, introdotto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765. Si riporta l’articolo:

Art. 41-sexies
1. Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.
2. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

Il comma 2 fu introdotto dall'art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246.

Solamente, quindi, dal 2005 gli spazi per parcheggi sono trasferibili in modo autonomo rispetto alle unità immobiliari sull’ampiezza delle quali fu fatto il calcolo di cui al primo comma.

La decisione.

La Corte di Cassazione decide il caso con Sentenza n. 8014 del 30/03/2018.

La Suprema Corte premette “ che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura fissata dalla norma imperativa ed inderogabile di cui alla legge n. 1150 del 1942, art. 41-sexies, introdotto dalla legge n. 765 del 1967, art. 18 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l'epoca dell'edificazione”

Ciò costituisce un inderogabile vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica.

E ciò può manifestare effetti di carattere civilistico dando possibilità di “far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell'edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all'alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite”.

Tuttavia tale possibilità non è attribuita al condominio ma ai singoli proprietari.

Nulla è quindi la delibera dell'assemblea condominiale che disponga di tali aree poiché “l'assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle”.

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 8014 del 30/03/2018: