Utilizzo e ristrutturazione di un immobile in comunione ereditaria da parte del singolo erede

Come vanno recuperate le spese effettuate dal singolo coerede per la ristrutturazione e manutenzione di un immobile in comunione. Cassazione civile Sentenza n. 5135/2019

Utilizzo e ristrutturazione di un immobile in comunione ereditaria da parte del singolo erede

Il fatto.

Ereditato tutti i fratelli (due fratelli ed una sorella) dal padre un immobile di tre piani in parti uguali indivise, un fratello e la sorella impiegavano dapprima proprie risorse economiche per ristrutturarlo, trattandosi di un rudere inutilizzabile al momento dell’apertura della successione, e per anni concedevano lo stesso immobile in locazione traendone l’affitto.

Il fratello non utilizzatore del fabbricato convocava in giudizio i due fratelli per ottenere la divisione giudiziale dell’immobile nonché il pagamento degli utili ricavati dal godimento del bene. Si costituivano i fratelli non opponendosi alla divisione ma chiedendo l’uno il pagamento delle spese di ristrutturazione dell’immobile e l’altra il riconoscimento dell’intervenuta usucapione per utilizzo ultraventennale del bene.

 

La Corte di Cassazione (Sez. II civile) si esprime sul caso con Sentenza n. 5135 depositata in data 21 febbraio 2019.

 

Ristrutturazione del singolo coerede su bene immobile in comunione ereditaria.

Secondo la S.C. il coerede che esegue delle migliorie sul bene comune ha solo diritto al rimborso delle spese effettuate (con il sempre sentito problema della dimostrazione in causa, stante che spesso dei lavori vengono eseguiti in proprio oppure col passare degli anni i documenti di spesa vengono persi) e non ha, invece, diritto all’incremento del valore della cosa ristrutturata.

La Corte richiama un proprio precedente e afferma: “il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie può pretendere, in sede di divisione, non già l'applicazione dell'art. 1150 c.c. - secondo cui è dovuta un'indennità pari all'aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti - ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per la cosa comune, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta e non di debito di valore”.

Alle spese riconosciute, pertanto, vanno aggiunti gli interessi legali.

A nulla rileva, completa l’argomento la S.C., che vi fosse stata l’edificazione di un nuovo edificio e non la semplice miglioria del vecchio (trattavasi, infatti, di una completa demolizione e ricostruzione). Si tratterebbe, se visto in questa luce, di una edificazione di edificio su suolo in comunione ereditaria.

E richiama proprio recente arresto a Sezioni Unite 1, che aveva affermato che la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell'art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari, i quali sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sostenute per l'edificazione dell'opera.

 

Sulla ripartizione dei frutti percepiti per utilizzo del bene in comunione.

I due fratelli che avevano concesso il locazione a terzi l’immobile non avevano presentato il rendiconto della loro gestione, non dando la possibilità al giudicante (né alla parte avversa) di verificare quale fosse stato il saldo residuo, fra entrate e spese, di tale conduzione.

Corretta, secondo la S.C. la scelta del Tribunale di provvedere “all'accertamento equitativo dei frutti mediante consulenza tecnica d'ufficio, senza considerare eventuali spese, non provate dai convenuti”.

 

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1 - Di cui abbiamo dato atto in questa Rivista in “Sorte della costruzione eseguita dal comproprietario su terreno comune. Le SS.UU. sull'accessione” - L'istituto dell'accessione ex art 934 c.c., esaminato dalle SS.UU. in relazione ad un caso di costruzione del comproprietario su suolo comune. Cambio di rotta della Cassazione a SS. UU. civili Sentenza n° 3873/2018

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II civile, Sentenza n. 5135 dep. 21/02/2019

 

FATTI DI CAUSA

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