La Corte di Cassazione con Ordinanza n. 20532 depositata in data 29 settembre 2020 ci aiuta a meglio inquadrare gli istituti che ruotano intorno all’inadempimento del contratto preliminare di compravendita in relazione al diritto di trattenere la caparra confirmatoria o il dovere di restituzione del doppio della caparra.

Il fatto.

Il fatto si può brevemente così riassumere. Tizio e Caio stipulavano contratto preliminare di compravendita immobiliare (con effetti obbligatori) con termine finale previsto in una determinata data, nella quale, ottenuto il mutuo da parte dell’acquirente, le parti avrebbero siglato un ulteriore preliminare di compravendita.

Caio consegnava a Tizio una caparra confirmatoria.

Trascorso il termine previsto da contratto senza che Caio, parte promittente acquirente, riuscisse ad ottenere il mutuo dall’istituto di credito, Tizio, promittente venditore, comunicava a Caio la propria volontà di recedere dal negozio perfezionato, ritenendosi, in tal modo, svincolato dalle obbligazioni assunte. Tizio procedeva, quindi, a vendere l'immobile oggetto di contrattazione a terzi.

Caio agiva in giudizio contro Tizio chiedendo fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di preliminare di compravendita immobiliare ¹, e la condanna di Tizio alla restituzione del doppio della caparra.

Il primo grado confermava la bontà del recesso contrattuale del venditore e quindi il suo diritto a trattenere la caparra.

Nel secondo grado veniva dichiarato illegittimo il recesso esercitato dal promittente venditore. La Corte d'appello riformava la sentenza impugnata, riconoscendo la legittimità del recesso operato Caio con conseguente diritto dello stesso a ricevere il doppio della caparra versata. Veniva riconosciuto l’inadempimento in capo a Tizio.

Caparra confirmatoria, recesso e risoluzione del contratto

La Corte di Cassazione si sofferma a delineare le differenze fra il diritto di recesso previsto dall’art. 1385 c.c. (“se la parte che da dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere …”) e le usuali regole sull’inadempimento contrattuale (1453 c.c.), al quale conseguono il potenziale diritto al risarcimento del danno e la possibilità di chiedere la risoluzione o l’adempimento del contratto.

Entrambi gli istituti presuppongono l’inadempimento di una parte.

Afferma la Corte di Cassazione che esiste, pertanto, un'incompatibilità strutturale, sotto il profilo risarcitorio, tra la facoltà di recesso ex art. 1385 c.c. e la domanda di risoluzione per inadempimento, nonostante i due strumenti di tutela citati siano accomunati dal presupposto dell'inadempimento contrattuale.

La caparra confirmatoria ha lo scopo di “quantificare” ad origine il danno causato dall’eventuale inadempimento.

Afferma la Corte di Cassazione, richiamando un proprio precedente: “la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege"”.

Tuttavia, parte non inadempiente potrebbe preferire l’utilizzo delle ordinarie regole dell’inadempimento contrattuale e, aggiunge la Corte, “qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum"”.

La individuazione della parte inadempiente del preliminare

Può accadere, come nel caso di specie, che entrambe le parti imputino all’altra la responsabilità del mancato adempimento del contratto.

La Corte di Cassazione affronta anche questo tema e indica la necessità di ricorrere alle ordinarie regole dell’inadempimento contrattuale anche nel caso in cui si faccia valere il diritto a trattenere la caparra (o si chieda il pagamento del doppio della caparra).

Afferma la Corte: “... in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento”.

Il recesso della parte – anche quando sia stata versata una caparra confirmatoria – è consentito solamente “ … quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente”.

Affermandosi, infine, “nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II, Ordinanza n. 20532 dep. 29/09/2020