Il fatto.

Concesso in locazione un immobile ad uso commerciale (classico 6 + 6) il conduttore eseguiva, su accordo con il locatore, lavori di miglioramento e adattamento alle proprie esigenze commerciali, mettendo in comunicazione vari locali, mediante più aperture.

Appena effettuato il rinnovo del contratto, accedendo ai secondi sei anni, il conduttore veniva dichiarato fallito.

Il curatore del fallimento comunicava di voler recedere dal contratto suddetto, ex art. 80 l.fall. il quale recita come segue:

“1. Il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d'immobili e il curatore subentra nel contratto.
2. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facolta' di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.
3. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, e' determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.
4. Il credito per l'indennizzo e' soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio dell'articolo 2764 del codice civile”

Il locatore rifiutava la consegna dell’immobile stante la pessima condizione in cui era stato concretamente rinvenuto il cespite.

Nasce fra le parti una controversia, che arriva alla Corte di Cassazione, la quale decide con Ordinanza n. 20041 depositata in data 24 settembre 2020.

Un’occasione per riepilogare i principi che regolano il contratto di locazione in casi di fallimento.

Fallimento del conduttore e cessazione del contratto di locazione

Come chiaramente normato dall’art. 80 della L.Fall. il contratto di locazione non si scioglie con la dichiarazione di fallimento, ed il contratto di locazione dell’immobile prosegue con il Curatore, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando non decida di recedere dal contratto.

Il curatore è, conseguentemente, tenuto ai pagamento dei canoni che scadono dopo l'apertura del fallimento.

Al Curatore fallimentare è data facoltà di recesso, come abbiamo su visto. Tale recesso, ricorda la Corte, è atto unilaterale di natura recettizia, che produce i suoi effetti dai momento in cui perviene a conoscenza della persona alla quale è destinato.

Dal recesso sorge in capo al locatore il diritto ad un equo indennizzo che potrà essere concordato fra le parti e che, nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati.

Rifiuto della consegna dell’immobile

Il locatore, abbiamo visto, rifiutava la riconsegna dell’immobile per le pessime condizioni nelle quali si trovava.

Il rifiuto alla riconsegna se è legittimo obbliga il conduttore al versamento dei canoni (o somma equivalente ai canoni) fino alla definitiva riconsegna.

Sappiamo tuttavia che deve e può essere seguita una apposita procedura per evitare la mora del debitore.

Ma andiamo con ordine.

L’atto di riconsegna mediante messa in mora o intimazione a ricevere.

Il codice civile prescrive l’obbligo del debitore di attivarsi al fine di evitare la mora, ma anche l’obbligo del creditore di cooperare con il debitore al fine di non ostacolarne l’adempimento.

Secondo l’art. 1206 c.c. il creditore è in mora quando, senza motivo legittimo, non riceve il pagamento offertogli nei modi indicati dagli articoli seguenti o non compie quanto è necessario affinché il debitore possa adempiere l’obbligazione.

L’art. 1216 determina le modalità con le quali l’obbligato alla restituzione può sollevarsi dall’onere della riconsegna, qualora questa non sia accettata dal proprietario/locatore:

Art. 1216. - Intimazione di ricevere la consegna di un immobile
1. Se deve essere consegnato un immobile, l'offerta consiste nell'intimazione al creditore di prenderne possesso. L'intimazione deve essere fatta nella forma prescritta dal secondo comma dell'art. 1209.
2. Il debitore, dopo l'intimazione al creditore, puo' ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario. In questo caso egli e' liberato dal momento in cui ha consegnato al sequestratario la cosa dovuta.

La competenza ad eseguire materialmente l’atto di messa in mora reale previsto dall’art. 1209 c.c. è del Notaio o dell’Ufficiale Giudiziario, mentre l’offerta per intimazione è di competenza esclusiva dell’Ufficiale Giudiziario.

La Corte di Cassazione ricorda che non sempre è necessario adempiere completamente le indicazioni date dagli articoli appena visti, poiché ai sensi dell’art. 1220 (offerta non formale) l'utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale purché serie, concrete e tempestive e sempre che non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benché insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 cod. civ.

Il rifiuto alla riconsegna: afferma la S.C., richiamando propri precedenti, che nell’ipotesi in cui l'immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all'inizio della locazione, presenti comunque un cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia, o meno, giustificato, occorre distinguere due casi:

1) rifiuto illegittimo: se la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo di eseguire le opere piccola manutenzione durante il corso della locazione, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa, l'esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni per violazione del disposto di cui all'art. 1590 cod. civ.

2) rifiuto legittimo: se, invece, la cosa locata risulti deteriorata o modificata rispetto allo stato dell’immobile alla consegna, per avere conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, poiché l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di una attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.

In caso di rifiuto legittimo, il conduttore è obbligato a reintegrare l’immobile nello stato precedente oppure a consegnare al locatore un importo pari alle spese di ripristino.

La legittimità dei rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell'art. 1220 c. c., che, fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex art, 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. I, Ordinanza n. 20041 dep. 24/09/2020