Il fatto

Tizio e Caio stipulavano contratto preliminare di vendita di immobile con consegna immediata dello stesso e fissando la data per il rogito.

Parte compratrice, tuttavia, alla data fissata per il definitivo non si recava dal notaio.

Parte venditrice, a questo punto, agiva per l'accertamento dell'inadempimento del compratore chiedendo la declaratoria del suo diritto a trattenere la caparra, oltre alla riconsegna dell'immobile ed il risarcimento per l'occupazione abusiva.

L’art. 1385 c.c. in ordine alla trattenuta della caparra recita:

“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra ; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”

Parte acquirente si difendeva, fra le altre cose, eccependo la presenza di vizi dell’immobile e chiedendo la riduzione del prezzo convenuto per l'acquisto, in proporzione alla entità dei vizi lamentati.

Parte venditrice faceva presente ed eccepiva la tardività della denuncia dei vizi essendo l’immobile stato consegnato da molto tempo.

I giudici del merito hanno accolto entrambi (primo e secondo grado) l’eccezione di decadenza dal termine per la denuncia dei vizi.

Non allo stesso modo la pensa la Corte di Cassazione, la quale ha deciso sul caso con Ordinanza n. 9953 depositata in data 27 maggio 2020.

La consegna dell’immobile non determina la decorrenza del termine di decadenza per vizi né quello di prescrizione

La tipologia di vizi che un acquirente può trovarsi innanzi può essere di vario tipo, come ad esempio una carenza documentale (correttezza urbanistica o catastale, mancanza di titoli edilizi), pregiudizievole come ad esempio la presenza di ipoteche o servitù; oppure vizi riguardanti la costruzione dell’immobile, difetti che possono essere facilmente riscontrabili a prima vista (piastrelle rotte, termosifoni mancanti, crepe nei muri, ecc), oppure occulti, che solo l’uso prolungato dell’immobile può aiutare a scoprire (come ad esempio una fognatura non funzionante, ecc.).

Le norme riguardanti il contratto di compravendita prescrivono che parte acquirente deve denunciare al venditore la presenza i vizi entro 8 giorni “dalla scoperta” ed entro un anno deve agire per la tutela dei propri diritti.

La scoperta dei vizi si presume immediata se questi siano visibili, di facile scoperta e quindi il termine di 8 giorni decorre dall’acquisto per questa tipologia di vizi.

Nel caso che interessa, tuttavia parte promittente acquirente aveva avuto la disponibilità dell’immobile e quindi la possibilità di rendersi edotta della presenza dei vizi visibili, eppure il termine di 8 giorni era abbondantemente scaduto.

La Corte di Cassazione rimane fedele al proprio orientamento in materia e afferma: “la consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto”

Tale mancata decorrenza, pertanto, vale anche per i vizi visibili, addirittura noti, che potevano essere facilmente riscontrati dal promittente acquirente al momento in cui prendeva possesso dell’immobile.

Decadenza entro 8 giorni vale per il contratto definitivo e non per il preliminare

La norma del codice civile (1495 c.c.) riguarda solamente il contratto di compravendita vero e proprio e non potrà essere richiamata in relazione ad un contratto preliminare proprio (non per quello improprio che determina una cessione del diritto), come era quello di specie.

Art. 1495. (Termini e condizioni per l'azione).
1. Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
2. La denunzia non e' necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
3. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, puo' sempre far valere la garanzia, purche' il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.

Il contratto preliminare ha effetti obbligatori e allo stesso si applicano le norme riguardanti l’adempimento nel rapporto sinallagmatico, ove per una parte vige l’obbligo di consegnare il prezzo mentre all’altra quello di consegnare l’immobile privo di vizi.

Parte acquirente che venga convocata avanti al notaio per la stipulazione del contratto definitivo (previa diffida a presentarsi con raccomandata a/r) e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, potrà avvalersi dell'exceptio inadimpleti contractus nei confronti del promittente venditore.

L’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.) mira a bloccare la richiesta di adempiere proposta da parte che sia a sua volta inadempiente:

1. Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
2. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede

A questo punto parte acquirente potrà reagire alla richiesta di adempiere (pagare il prezzo e recarsi alla stipula definitiva) e potrà, invece, proporre domanda di risoluzione del contratto preliminare (o la riduzione del prezzo – o la eliminazione dei vizi) indicando quale parte inadempiente proprio il promittente venditore.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II, Ordinanza n. 9953 dep. 27/05/2020