Il fatto.

Tizio, tramite l’opera di mediazione immobiliare di Sempronio, sottoscrive un preliminare con il quale promette di vendere a Caio un immobile. Caio versa una caparra confirmatoria, anche consistente. Tizio si rende inadempiente al contratto preliminare e non procede alla stipula del definitivo, addirittura vendendo a terzi l’immobile promesso a Caio.

Caio chiede la restituzione della caparra, tuttavia senza ottenerla a causa del cattivo stato economico del venditore. Scopre che Tizio era stato dichiarato fallito pochi anni prima del fatto di causa e più volte protestato e che Sempronio ne era a conoscenza.

Caio agisce in giudizio contro l’agente immobiliare chiedendo il ristoro del danno patito - mancata restituzione della caparra e costo della mediazione - a seguito dell'inadempimento del promissario venditore.

Sia nel primo che nel secondo grado del giudizio la domanda veniva respinta motivando, le corti, come le eventuali ingannevoli indicazioni circa la non solvibilità del promissario venditore non si configuravano quale causa efficiente circa la conclusione del contratto preliminare.

Il caso viene portato all'attenzione della Corte di Cassazione Civile la quale decide con Sentenza n. 20512 depositata in data 29 settembre 2020.

Obbligo del mediatore immobiliare di indagare sulla solvibilità del venditore

Secondo parte ricorrente per cassazione, la sentenza impugnata era stato formulata in violazione dell’art. 1759 cod. civ. nella misura in cui aveva affermato che la capacità patrimoniale del venditore era elemento non rilevante ai fini della diligenza del mediatore. Secondo la corte d’appello il mediatore immobiliare avrebbe l'obbligo d'interessarsi della solvibilità del solo soggetto promissario acquirente.

Sempre secondo la corte del gravame il promittente acquirente non aveva data la prova che se avesse saputo che il venditore era stato dichiarato fallito o che il suo nome figurasse sul bollettino dei protesti non avrebbe concluso l'affare, così come non aveva dato prova che in tali casi avrebbe concluso con condizioni diverse e di maggior garanzia della sua posizione.

Non dello stesso parere la Corte di Cassazione.

Ricorda la S.C. che è consolidato insegnamento della corte di legittimità che sussiste l’onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell'affare.

E, continua: “ … di certo la capacità patrimoniale delle parti, specie in presenza della dazione di somma a titolo di anticipo di pagamento o caparra - come avvenuto nella specie -, appare inconfutabilmente un elemento di rilievo per la sicurezza dell'affare”.

Il principio va valutato caso per caso ed è “compito del Giudice apprezzare, nella specificità del caso, il ricorrere degli elementi fattuali indicanti l'applicabilità della norma evocata, sicché risulta erroneo affermare, come fa la Corte capitolina, che la norma ex art 1759 cod. civ. in assoluto non può trovar applicazione in relazione alle condizioni personali e patrimoniali relative al soggetto promissario venditore”.

Quanto all’onere della prova, non compete al promittente acquirente danneggiato dimostrare che se avesse saputo della insolvibilità del promittente venditore avrebbe agito diversamente ma questi può limitarsi a dedurre d'aver conseguito pregiudizio in dipendenza dell'attività professionale svolta dal mediatore per il mancato rispetto di suo specifico onere di diligenza professionale.

Compete, di conseguenza, al mediatore fornire prova liberatoria.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Sentenza n. 20512 dep. 29/09/2020