Il fatto.

Riscontrati gravi difetti nell’immobile da poco acquistato (in particolare trattavasi di problemi all’impianto termico e fuoriuscita di acqua dai sanitari) l’acquirente chiamava in giudizio la venditrice per sentirla condannare al pagamento dei costi necessari all’eliminazione dei vizi.

La venditrice chiamava in causa l’impresa costruttrice per sentirsi, in manleva, sollevata nella domanda contro la stessa promossa.

Il tribunale accoglieva la domanda qualificandola quale grave difetto dell’immobile ai sensi dell’art. 1667 c.c. in tema di contratto di appalto.

Proposto appello, la Corte del gravame riformava la sentenza di primo grado accogliendo il rilievo che il rapporto contrattuale fra venditore e acquirente non poteva essere regolato dalle norme codicistiche che regolano il contratto di appalto, dovendosi, invece, applicare le usuali norme sulla compravendita previste dall’art. 1495 c.c.

Le tempistiche della prescrizione dell’azione e della decadenza mutano in relazione alla normativa da applicarsi e, nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva ritenuto prescritta l’azione proposta dall’acquirente, senza che vi fosse stato alcun riconoscimento da parte del venditore.

Il caso viene sottoposto all’attenzione della Corte di Cassazione civile, la quale decide con Sentenza n. 20877 depositata in data 30 settembre 2020.

Responsabilità del venditore per vizi dell’appalto

La Corte di Cassazione conferma il principio secondo il quale l'acquirente non può esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto.

Tuttavia aggiunge una ulteriore importante precisazione che riguarda l’ambito di applicabilità dell’art. 1669 c.c. riguardante la rovina o gravi difetti dell’immobile. Si riporta l’articolo per comodità.

Art. 1669 - Rovina e difetti di cose immobili
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore e' responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Tale azione può essere promossa, afferma la S.C., anche dall’acquirente nei confronti del venditore.

Infatti, secondo la Corte, i limiti di applicazione che abbiamo visto confinare l’applicabilità degli artt. 1667 e 1668 c.c. non si applicano “ ... per l'azione prevista dall'art. 1669 c.c., di natura extracontrattuale, che opera non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente”.

E ancora, leggiamo in motivazione: “La norma di cui all'art. 1669 c.c., invero, prevedendo un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale sancita per ragioni e finalità di interesse generale, deve ritenersi applicabile, nonostante la sedes materiae, non soltanto ai rapporti tra committente e appaltatore ma anche a quelli tra l'acquirente ed il costruttore-venditore, pur in mancanza, tra essi, di un formale contratto d'appalto, con la conseguenza che il predetto costruttore non può ritenersi sollevato dalla responsabilità verso l'acquirente qualora l'opera sia stata eseguita (in tutto o in parte), su suo incarico, da un terzo …. Il venditore di unità immobiliari che ne curi direttamente la costruzione, ancorchè i lavori siano stati appaltati ad un terzo, risponde, quindi, nei confronti degli acquirenti, dei gravi difetti, a norma dell'art. 1669 c.c. e cioè a titolo di responsabilità extracontrattuale, indipendentemente dall'identificazione del contratto con essi intercorso”.

La prescrizione dell’azione per rovina o gravi difetti dell’immobile

Nel caso di specie fra l’ultimazione dell’opera e la proposizione dell’azione era trascroso più di un anno.

Tuttavia è la stessa Corte che ricorda, richiamando un proprio precedente, come debba essere ribadito il principio secondo il quale “… in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finchè il danneggiato non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II, Sentenza n. 20877 dep. 30/09/2020