Il fatto.

Fra Tizio e una impresa edile interveniva un contratto misto fra appalto e compravendita, nel quale a fronte di parte del prezzo della compravendita veniva pattuito la realizzazione di opera in appalto. Nel preliminare di compravendita le parti convenivano che una parte di prezzo non sarebbe stata pagata in contanti ma avrebbe avuto come controprestazione l’esecuzione di alcuni lavori edili che la promissaria acquirente avrebbe dovuto eseguire in altro immobile e per i quali si rinviava ad altro contratto, appunto, di appalto. Questo secondo contratto d’appalto non veniva stipulato in forma scritta seppur l’impresa procedesse all’esecuzione dei lavori come da intese verbali.

Quanto al resto, lmpresa edile la tirava lunga evitando la sottoscrizione del rogito notarile tanto da mancare anche dopo essere stata convocata formalmente avanti al notaio, e rilanciando con la richiesta al promissario venditore del pagamento dell’opera edilizia già realizzata (quella che avrebbe dovuto costituire pagamento parziale della compravendita).

Ne segue un contenzioso promosso dall’impresa edile, che, seguendo i vari gradi del giudizio, arriva all’attenzione della Corte di Cassazione la quale decide con Sentenza n. 26693 depositata in data 24 novembre 2020.

Nel primo grado il Tribunale aveva dichiarata la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto condannando Tizio alla restituzione della caparra e al pagamento delle opere eseguite dall’impresa in appalto. Sentenza sostanzialmente confermata in appello.

Forma dei contratti collegati

I giudici del merito avevano ravvisato la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza del suo oggetto, in quanto il contratto di appalto relativo alle opere che avrebbero dovuto essere eseguite su altro immobile del venditore, non era mai stato concluso.

Più correttamente, al contratto d'appalto era stato dato impulso fattuale provvedendo l’impresa edile a realizzare i lavori e nel corso di causa si è parlato, in proposito, di comportamento concludente.

Certo è mancata la stipulazione di un contratto d’appalto avente forma scritta, ed è a questo che i giudici del gravame fanno riferimento.

Ed in effetti, gli stessi avevano ritenuto che nell'ambito di una convenzione relativa a beni immobili, per la quale è prevista la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art.1350 c.c., non fosse possibile procedere ad una integrazione della manifestazione di volontà contenuta nel preliminare mediante il rinvio ai comportamenti concludenti tenuti dalle parti o ad accordi verbali sui predetti lavori edili.

La Corte di Cassazione premette che il profilo della sussistenza del collegamento tra diversi negozi giuridici costituisce “una quaestio facti insindacabile in sede di legittimità”.

Collegamento occasionale e collegamento funzionale di più negozi giuridici

Il giudice del merito dovrà accertare se con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto ovvero in tempi diversi, si abbia inteso dar vita a più negozi distinti ed indipendenti ovvero a più negozi tra loro collegati. Compete al giudice del merito stabilire se fra più negozi giuridici sussista un collegamento non meramente occasionale ma strutturale e funzionale.

In questo ultimo caso, la declaratoria della natura di tale collegamento influenzerà la forma del contratto collegato.

La Suprema Corte precisa che “il collegamento deve ritenersi occasionale quando le singole dichiarazioni, strutturalmente e funzionalmente autonome, siano solo catastalmente riunite, mantenendo l'individualità propria di ciascun tipo negoziale in cui esse si inquadrano, sicché la loro unione non influenza la disciplina dei singoli negozi in cui si sostanziano”.

Il collegamento è invece funzionale “quando i diversi e distinti negozi, cui le parti danno vita nell'esercizio della loro autonomia negoziale, pur conservando l'individualità propria di ciascun tipo negoziale, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca indipendenza, per cui le vicende dell'uno debbono ripercuotersi sull'altro, condizionandone la validità e l'efficacia”.

In questo ultimo caso la forma dei contratti, tutti, deve rispettare la forma del contratto prescritta in modo più stringente, di grado più elevato.

Ad una compravendita immobiliare, in quanto contratto per il quale è prescritta la forma scritta ad substantiam, non può essere collegato in modo valido un contratto di appalto che non sia concluso in forma scritta.

La Corte di Cassazione chiarisce, altresì, che “non occorre che il requisito della forma scritta sia assicurato in un unico contesto, in quanto la volontà negoziale si può esprimere in diversi documenti o negozi, a condizione che tutte le obbligazioni che formano il sinallagma siano documentate -appunto- per iscritto”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II, Sentenza n. 26693 del 24/11/2020