Una delle questioni che più hanno appassionato il dibattito giuridico conseguente alla normativa emergenziale legate al covid-19 è la sorte degli obblighi delle parti del contratto di locazione commerciale nel caso in cui venga disposta la chiusura temporanea dell’attività commerciale ivi svolta.

Si scontrano, in tal caso, questioni di buon senso che devono, purtuttavia, essere risolte secondo legge.

Da un lato non vi è chi non vede come sia ingiusto pretendere il pagamento di un canone per l’uso di un immobile che non è permesso dalla legge, seppur in via temporanea, da altro canto non vi è alcuna responsabilità in capo al locatore, il quale concede in godimento l’immobile senza limitazione e secondo contratto.

Rari se non introvabili, i contratti di locazione che abbiano previsto e regolamentato ab origine la possibile realizzazione di una fattispecie come quella ora esaminata.

Delle varie soluzioni date dalla giurisprudenza di merito, interessante è quella contenuta nella Sentenza n. 4355 depositata in data 18 maggio 2021 dal Tribunale di Milano, la quale, pur non decidendo direttamente sul diritto al canone di locazione o sulla sua eventuale riduzione, si esprime direttamente proprio su dette questioni..

Il Tribunale di Milano ricorda che il Governo e la Regione hanno disposto la chiusura degli esercizi commerciali che non svolgono attività inerenti servizi e beni di prima necessità, dal 9 marzo al 18 maggio 2020 e che per effetto del cosiddetto lock-down, ai conduttori di immobili adibiti ad uso commerciali, produttivo e professionale è stata inibita l’utilizzazione del bene per lo svolgimento di attività ritenute ‘non essenziali’, in forza di ordine dell’autorità (factum principis).

Qui, la Corte considera separatamente quelli che sono considerati due diritti/obblighi nascenti dal contratto di locazione ed inerenti alla concessione del godimento dell’immobile:

1) il passaggio della detenzione nelle mani del conduttore e

2) la possibilità di utilizzazione secondo la destinazione contrattuale.

Secondo il Tribunale il lockdown “ha comportato senz’altro una limitazione nel godimento del bene locato … quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni (detenzione e destinazione contrattuale) che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto, “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1575 n. 2) c.c.)”.

E continua affermando: “Ne consegue che l’obbligo cui è tenuto il locatore è stato adempiuto, nel periodo in questione, solo parzialmente e che anche la causa concreta del contratto, vale a dire la sua funzione economico-sociale, non si è pienamente realizzata Il sinallagma contrattuale ne è risultato alterato giacché è stata resa solo una parte della prestazione per la quale è stato pattuito il canone”.

A questo punto deve essere presa in considerazione la carenza di una qualsiasi responsabilità in capo al locatore per la situazione verificatasi. (“ … il suo obbligo di mantenere locata in stato da servire all’uso convenuto trova un limite nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione”).

Scartata l’applicabilità dell’art. 1464 c.c. (prestazione divenuta parzialmente impossibile) in quanto riferentesi all’ipotesi della impossibilità parziale definitiva ed irrevocabile e non temporanea come è verosimilmente quella in esame, il Tribunale esamina la disposizione dell’art. 1256 comma 2 del codice civile, la quale, tuttavia, si riferisce al caso dell’impossibilità temporanea dell’obbligo del debitore, aggiungendo la Corte “Nulla dispone la norma con riguardo all’impossibilità temporanea della prestazione del creditore, quale è il locatore, per causa non imputabile”.

Conclude, tuttavia, prendendo atto che essa “non contempla ex professo il caso, che ricorre nella specie, di impossibilità temporanea (perché limitata al periodo di lock-down) e parziale (perché relativa alla sola destinazione contrattuale) della prestazione”.

Diritto ad una riduzione del canone di locazione conseguente al lockdown

Il riferimento normativo più confacente pare essere dettato proprio in materia di contratto di locazione, in particolare l’art. 1584 c.c. in materia di impossibilità di utilizzo dell’immobile per causa non imputabile al conduttore per un periodo superiore a 20 giorni.

Si riporta per comodità la norma:

Art. 1584. (Diritti del conduttore in caso di riparazioni).
1. Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entita' del mancato godimento.
2. Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che e' necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore puo' ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Sull’estensione e applicabilità del primo comma dell’art. 1584 c.c. la corte meneghina cita un paio di arresti della Corte di Cassazione secondo la quale “In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, … il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, … ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto”.

Detti principi sarebbero derivanti da un “principio generale che presiede la disciplina delle locazioni, quello della sinallagmaticità fra godimento e corrispettivo, per cui ove quel godimento non è attuabile secondo le previsioni contrattuali il conduttore è abilitato a pretendere una riduzione del relativo corrispettivo …”, tanto da porteli applicare alle locazioni commerciali.

Sulla base di queste premesse il Tribunale di Milano dichiara espressamente la sussistenza di un adempimento solo parziale del contratto da parte del locatore: “Premesse queste considerazioni, nel caso in esame è indubbio che, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione del locatore di assicurare il godimento dell’immobile per la destinazione contrattuale non è stata adempiuta nella sua interezza, essendo stato precluso, per una parte del periodo in questione (1 aprile-17 maggio 2020), lo svolgimento dell’attività professionale per il quale esso era stato locato ...”

Riduzione del 50% del canone per il periodo di chiusura forzata

La Corte riesce a dare una risposta anche al quesito riguardante la quantificazione della riduzione del canone, facendo affidamento all’applicazione analogica delle norme emergenziali dettate per le locazioni delle attività sportive (art. 216, comma 3, della l. 77/2020).

Questa norma dispone che “In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”.

Secondo il Tribunale di Milano “Una interpretazione costituzionalmente orientata di tale disposizione ne consente l’applicazione analogica ai rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento della generalità delle attività commerciali, industriali e professionali sospese per factum principis, apparendo essa altrimenti irragionevole sotto il profilo della disparità di trattamento di situazioni uguali o analoghe”.

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Di seguito il testo di