Il fatto.

Fra la società Alfa (locatore) e la società Beta (conduttore) veniva stipulato in contratto di locazione ad uso commerciale, nel corso del quale il conduttore sollevava una questione inerente alla mancata consegna della documentazione tecnica necessaria per l'adeguamento del certificato di prevenzione incendi con ciò arrivando a sospendere il pagamento dei canoni di locazione.

Ciascuna parte adiva il tribunale, l’una per chiedere l’accertamento della carenza documentale e il conseguente risarcimento del danno, l’altra – ottenuto un decreto ingiuntivo per mancato pagamento dei canoni in separata sede – si difendeva chiedendo il pagamento dei canoni ed il risarcimento pari agli ulteriori canoni maturati successivamente al rilascio e maturandi fino alla scadenza naturale del contratto (nel corso di causa l’immobile era stato restituito).

Le procedure venivano riunite.

Il tribunale rigettava le domande di Beta che veniva condannata al pagamento dei canoni fino al rilascio dell’immobile.

La corte d’appello rincarava la dose e condannava il conduttore al pagamento dei canoni dovuti dalla data del rilascio fino a quella di naturale scadenza del contratto, a tal fine però computando, per il segmento temporale successivo alla data di concessione in nuova locazione ad altra società, solo la differenza tra il canone originario pattuito tra Alfa e Beta e quello minore ottenuto con il nuovo contratto.

Il caso viene sottoposto all’attenzione della Corte di Cassazione la quale decide con Sentenza n. 8482 depositata in data 5 maggio 2020.

Risarcimento del danno pari ai canoni di locazione non riscossi dopo lo scioglimento del rapporto e fino a nuova locazione

Il concetto, ricorda la Corte, era espresso in modo esplicito nel codice civile del 1865 ma non più riproposto nel codice del 1942.

La dottrina prevalente, tuttavia, ravvede nell’art. 1227 c.c. in particolare dal comma secondo, la limitazione del danno causato laddove prevede che il risarcimento non sia dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.

Secondo la Cassazione il quesito che si pone è se l'art. 1453, comma primo, cod. civ., attribuisca alla parte che subisce l'inadempimento il diritto al risarcimento del danno conseguente alla lesione dell'interesse contrattuale positivo (o interesse all'adempimento) o all'opposto un ristoro corrispondente all'interesse contrattuale negativo.

Sul punto la sentenza in commento rappresenta l’esistenza di soluzioni diversificate date nel corso del tempo dalla giurisprudenza di legittimità.

Secondo un primo e maggioritario orientamento va riconosciuto al locatore – per inadempimento del conduttore – il diritto ad ottenere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. Ciò tenuto conto anche dell’eventuale ritardo nel trovare un nuovo conduttore o del fatto che il reperimento di tale nuovo conduttore avvenga a condizioni contrattuali meno favorevoli per colpa dell'inerzia o ad altro atteggiamento del locatore.

Secondo un diverso orientamento deve escludersi che, avvenuta la risoluzione per inadempimento del conduttore a seguito del rilascio del bene, il locatore possa lamentare un danno per la mancata percezione dei canoni locativi che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza del contratto oppure fino alla nuova locazione. Tale orientamento, scrive la Corte “ ... nega in via generale ed astratta che siffatta pretesa possa avere fondamento perché, per un verso, la mancata percezione dei canoni pattuiti non costituirebbe una perdita, dato che essi non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore”.

La soluzione data dalla Sentenza n. 8482/2020 in commento.

La Corte di Cassazione, con l’arresto riportato in calce a questa pagina, dichiara di aderire al primo orientamento, che asserisce essere “preferibile per maggiore coerenza sistematica”.

E, continua: “Se il proprietario (o chi aveva comunque la disponibilità del bene) non consegue l'interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina dunque un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene”.

La consegna anticipata dell’immobile non elimina il diritto al ristoro del pregiudizio

La Corte si sofferma anche ad esaminare se la riconsegna spontanea dell’immobile da parte del conduttore possa comportare la limitazione del danno subito dal locatore consistente nella l'esistenza di possibilità di più rapido e/o più vantaggioso reimpiego del bene nel periodo in questione.

In merito la corte afferma: “Il rilascio (e la presa in consegna) dell'immobile rispondono, infatti, nella specie, da un lato, a una iniziativa della conduttrice non assistita né giustificata da alcuna norma contrattuale o di legge, dall'altro, a una libera scelta della locatrice, che ben poteva rifiutare la riconsegna del bene ovvero accettarla ma con «espressa riserva» di volere egualmente conseguire i canoni maturandi fino alla scadenza contrattuale”.

E, infine, conferma la Corte che “il proprietario (o chi aveva comunque la disponibilità del bene) non consegue l'interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina dunque un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 8482 dep. 05/05/2020