Il fatto.

Tizio, nuovo amministratore di un condominio, chiedeva e otteneva, nei confronti di Caio, precedente amministratore, un decreto di ingiunzione per la restituzione e consegna della documentazione in suo possesso riguardante il condominio.

Caio si opponeva.

In primo grado l’opposizione veniva respinta mentre in grado di appello la Corte si soffermava, erroneamente secondo la Corte di Cassazione, a fare dei distinguo in ordine all’onere della prova del possesso della documentazione. Rilevava la Corte d’Appello, inoltre, che la pretesa del condominio aveva ad aggetto un'ampia messe di documenti e chiavi e non invece la consegna di cose determinate, come previsto dall'art. 639 c.p.c.; in relazione alla documentazione bancaria, la richiesta difettava di specificità e, in ogni caso, il condominio era legittimato a richiederla alla Banca o alle Poste.

Ricorreva per cassazione Tizio asserendo che la corte di merito aveva invertito l'onere della prova e che il precedente amministratore aveva l'onere dimostrare la presenza di cause ostative o impeditive al regolare assolvimento del suo obbligo.

Il caso viene esaminato dalla Corte di Cassazione che decide con Ordinanza n. 40134 depositata in data 15 dicembre 2021.

Obbligo della consegna della documentazione al nuovo amministratore del condominio

E’ interessante la ricostruzione effettuata dalla S.C. in ordine al fondamento dell’obbligo dell’amministratore sostituito alla consegna della documentazione.

Innanzitutto rileva come anche precedentemente alla L. 220/2012 e, di seguito, con conferma espressa legislativa, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di conservazione dei documenti giustificativi del proprio operato per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Secondo la Corte l'obbligo giuridico di consegna della documentazione da parte del precedente amministratore trova il suo fondamento nella L.220/2012 e precedentemente negli artt.1129 c.c. e 1130 c.c., integrate dalle norme in materia di mandato con rappresentanza, in forza del richiamo contenuto nell'art.1129, comma 3 c.p.c.. Aggiunge che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini , delle disposizioni del mandato.

Si tratta di una “rappresentanza volontaria”, in mancanza di un ente giuridico, aggiungendo la Corte che “nell'esercizio delle funzioni, l'amministratore assume le veste del mandatario ed è pertanto gravato dall'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'art. 1710 c.c.”.

Aggiunge, infine, la Corte che “la consegna della documentazione è finalizzata a neutralizzare il pregiudizio potenzialmente derivante all'ente di gestione dalla impossibilità di ricostruzione delle entrate ed uscite nonché dei debiti e dei crediti dei singoli condomini e verso terzi”.

Onere della prova del possesso della documentazione

La S.C. non si sofferma sul punto se non censurando la corte di merito per avere invertito l'onere della prova in materia di adempimento dell'obbligazione di consegna, aggiungendo che l’amministratore sostituito può solamente dimostrare la presenza di cause ostative o impeditive al regolare assolvimento del suo obbligo.

Non sussiste un onere, da parte del richiedente, di specificazione del singolo documento richiesto.

Circa la “quantità” della documentazione in possesso del precedente amministratore si può aggiungere che dalle disposizioni di legge, tale possesso si evince dalle stesse registrazioni effettuate nei libri del condominio, poiché ogni operazione deve essere sostenuta da idonea documentazione probante.

In conclusione la Corte di Cassazione afferma i seguenti principi di diritto:

" Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini; tale obbligo era configurabile anche prima della riforma della L.220/2012, sebbene non espressamente previsto dalla legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore"
"E' onere del nuovo amministratore indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l'inerenza dei medesimi all'esercizio della gestione del condominio mentre spetta al precedente amministratore eccepire l'estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell'amministratore ovvero di provare i fatti impeditivi ed estintivi"

"Anche qualora la documentazione inerente alla gestione del condominio possa essere acquisita dal nuovo amministratore facendone richiesta ai condomini o ai terzi che sono entrati in contatto con il condominio, il precedente amministratore è tenuto alla consegna della documentazione in suo possesso, in adempimento ad un obbligo di legge ed al dovere di correttezza e diligenza, che si estrinseca in un dovere di leale collaborazione con il nuovo amministratore di condominio".

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Ordinanza n. 40134 dep. 15/12/2021