Usucapione di costruzione a distanza irregolare – principi e conferme della Cassazione

La possibilità di acquisire per usucapione il diritto a mantenere una costruzione a distanza irregolare. Alcuni principi della giurisprudenza di legittimità.

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Usucapione di costruzione a distanza irregolare – principi e conferme della Cassazione

Vediamo brevemente alcuni principi della giurisprudenza di legittimità, oramai consolidati, in materia di distanze tra costruzioni in particolare sulla possibilità di mantenere l’edificio a distanza irregolare per il trascorrere del ventennio.

 

Usucapione del diritto alla distanza irregolare

Già un decennio fa la Corte di Cassazione ebbe a risolvere una importante questione: se ammettere la possibilità di acquisire il diritto a mantenere una costruzione ad una distanza irregolare e se questo diritto potesse essere acquisito per usucapione.

Una eventuale acquisizione può avvenire in forma pattizia oppure mediante acquisto originale del diritto, con l’usucapione. Si da, infine, il caso della costituzione per destinazione del padre di famiglia.

 

Costituzione pattizia.

Il patto con il quale le parti costituiscono una servitù atta a mantenere la costruzione a distanza irregolare è stato ed è tuttora considerato invalido dalla giurisprudenza. Si cita Cassazione, Ordinanza n. 27373 dell'8/10/2021: “in tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate - contrariamente a quelle del codice civile - a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati: di qui l'invalidità - anche nei rapporti interni - delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze (Cass., Sez. II, 4 febbraio 2004, n. 2117; Cass., Sez. III, 22 marzo 2005, n. 6170; Cass., Sez. H, 23 aprile 2010, n. 9751)

 

Costituzione per usucapione.

Nel caso dell’usucapione, le considerazioni che vengono poste a base del ragionamento logico-giuridico sono diverse, evidenziandosi qui il primario interesse alla consolidazione delle situazioni di fatto mediante il trascorrere del tempo.

La Corte di Cassazione Sez. II, con Sentenza n. 4240 del 22/02/2010 capovolgendo un precedete consolidato indirizzo giurisprudenziale, al fine di evitare che si creasse nei rapporti tra privati una “perpetua instabilità”, ebbe finalmente ad affermare che “La usucapibilità del diritto a tenere un immobile a distanza inferiore da quella legale non equivale alla stipula pattizia di una deroga in tal senso, perchè risponde all’esigenza ulteriore della stabilità dei rapporti giuridici in relazione al decorso del tempo. Se dalla norma codicistica o da quella integrativa discende, come comunemente si afferma, il diritto soggettivo del vicino di pretendere che il confinante edifichi a distanza non inferiore a quella prevista, si deve ammettere, ove anche si consideri vietata la deroga convenzionale, che l’avvenuta edificazione (con opere quindi permanenti e visibili), mantenuta con i requisiti di legge per oltre venti anni, dia luogo al verificarsi dell’usucapione, da parte del confinante, del diritto a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale”.

 

Per destinazione del padre di famiglia.

Sulla possibilità che la divisione di più unità immobiliari possa costituire una servitù diretta al mantenimento di un'opera a distanza irregolare si cita Cass. n. 6592 del 05/04/2016, la quale in un breve inciso dichiara che “la costituzione di una servitù prediale (nella specie, di mantenimento di una determinata opera a distanza illegale) per destinazione del padre di famiglia postula che le opere permanenti destinate al suo esercizio, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento il cui il fondo viene diviso fra più proprietari”.

 

Calcolo del termine per l’usucapione dell’edificio in costruzione

Una importante domanda che ci si pone riguarda la determinazione del dies a quo dell’eventuale calcolo utile per l’usucapione.

Ci si chiede, in pratica, se il termine possa calcolarsi dall’inizio dell’edificazione della costruzione oppure se debba attendersi la conclusione della fabbricazione, il che potrebbe avvenire anche diversi anni dopo.

La Corte di Cassazione risponde a questo quesito con questa statuizione: “Al fine della determinazione del "dies a quo" per l'usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza illegale deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione bensì a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, in forza della realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare anche al titolare del fondo servente l'esistenza di uno stato di fatto coincidente con l'esercizio di un diritto reale di servitù” (Cass. 27081/2021 che richiama Cass. n. 11052/2016).

Analizzando detto principio se ne ricava che il termine decorre dalla realizzazione dell’elemento sul quale si desideri vantare l’acquisizione per possesso ultraventennale. Per fare un esempio, se ho costruito prima il lato nord per completare più tardi il lato sud, i termini saranno differenziati a seconda del diritto fatto valere. Altro esempio, se si realizza l’edificazione del solo piano primo il termine per usucapione decorre da questo completamento solamente per quella altezza e distanza, mente se anni più tardi si innalza anche un secondo piano, un nuovo termine a quo dovrà essere considerato per questi nuovi volumi.

 

Modifica e ristrutturazione del manufatto che aveva usucapito la distanza: demolizione e ricostruzione

Chiarita nei termini di cui sopra la regolamentazione della costruzione a distanza irregolare, sovente si è posto il caso della realizzazione di modifiche dell’antico edificio per il quale l’acquisizione della posizione e volumetria a distanza irregolare non poteva più essere messa in discussione per il passaggio del termine di acquisto per usucapione.

Quid iuris in caso di modifica del fabbricato?

La domanda, in particolare si pone per quei casi nei quali l’opera di ristrutturazione venga realizzata mediante la demolizione e della successiva immediata ricostruzione in loco.

La Corte di Cassazione, sottolineando l'esistenza di una differenza in materia, dei principi civilistici rispetto a quelli del diritto amministrativo, sottolinea che “ … è costante insegnamento di questo Supremo Collegio che, ai fini della disciplina in tema id distanze legali, rientra nel concetto di ristrutturazione anche l'abbattimento dell'edificio con sua ricostruzione negli esatti termini del preesistente - Cass. su n° 21578/11, Cass. '2. n° 15041/18, Cass. sez. 2 n° 22608/09, Cass. sez. 2 n° 17043/13”. E, ancora, evidenzia che “ Si realizza nuova costruzione allorquando il manufatto è diverso per volumetria sagoma esterna ovvero superficie utile” (Cass 28297/2021). Ancora, infine, ricorda che “anche ogni aggiunta al preesisterte, che incida sulla sua spaziovolumetria, configura nuova costruzione con le relative conseguenze in tema di osservanza delle distanze - Cass. sez. 2 n° 15732/18, Cass. sez. 2 n° 6809/00”.

 

 

 

 

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