Nella normativa riguardante il condominio degli edifici, l’art. 1127 del cod. civ. prescrive che il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o il proprietario esclusivo del lastrico solare possono elevare nuovi piani, con rispetto della staticità dell’edificio (la possibilità di sostenere il peso del nuovo piano).

Il terzo comma dell’articolo, prescrive che “I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti”.

 

L’articolo 1120 del codice civile, invece, sempre riguardante il condominio, regola la possibilità dei condomini di apportare innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Al secondo comma prescrive che “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

 

La giurisprudenza di legittimità ha inteso rimarcare l’esistenza di una differenza fra i due incisi, vale a dire “aspetto architettonico” e “decoro architettonico” (“La nozione di aspetto architettonico, la cui violazione costituisce uno dei limiti del diritto di sopraelevazione ex art. 1127, comma 3, c.c., è complementare, ancorché differente, rispetto a quella di decoro architettonico ex art. 1120 c.c.” Cass. 33104/2021, concetto rimarcato da Cass. 29584/2021 che afferma “L'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c.”).

Vediamo alcune recenti sentenze che si sono occupate di questo particolare contesto.

 

Per aspetto architettonico si intende genericamente lo stile del fabbricato.

Afferma Cass. 33104/21 che “intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore”. La tessa frase, fatta con chiaro copia/incolla si legge nella motivazione di Cass. 29584/2021.

Le due sentenze continuano chiarendo che “il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando altresì l'esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se, come nel caso in esame, congruamente motivato”

 

Stile nel fabbricato senza pregio architettonico

Ci si chiede cosa accada se l’intervento ricada su un fabbricato privo di qualsiasi pregio architettonico, oppure già rimaneggiato varie volte senza particolare cura stilistica.

Corte di Cassazione con sentenza n. 33104/21 ci spiega che “non occorre neppure che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia.”. E aggiunge: “Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento”. Idem Cass. 29584/2021 che, come abbiamo visto, è sentenza fotocopia.

Quest’ultima, tuttavia, aggiunge una interessante considerazione statuendo quanto segue: “Il concetto di «spetto architettonico», come tutti quelli elaborati dalle scienze idiografiche (qual è appunto l'architettura), che non poggiano su leggi generalizzabili, ma studiano oggetti singoli, non è connotato dall'assolutezza dell'inferenza induttiva tipica delle scienze che, al contrario, elaborano frequenze statistiche direttamente rilevanti per l'accertamento del fatto litigioso. Si tratta, perciò, di nozione che la legge configura con disposizione delineante un modulo generico, il quale richiede di essere specificato in sede interpretativa, mediante l'accertamento della concreta ricorrenza, nella vicenda dedotta in giudizio, degli elementi che integrano il parametro normativo, ponendosi sul piano del giudizio di fatto, demandato al giudice di merito e incensurabile in cassazione se privo di errori logici o giuridici”

 

L’inciso chiaramente avvisa il lettore che il concetto di stile/aspetto architettonico è “generico” e che va analizzato caso per caso e questa valutazione va fatta in sede di merito, non rientrando nei poteri della legittimità analizzare ogni singolo intervento. In altre parole, sarà il CTU a dichiarare di volta in volta se l’intervento tenga nella giusta considerazione lo stile architettonico dell’edificio condominiale. Siamo, pertanto, nelle mani del buon gusto (o cattivo) del tecnico incaricato dal magistrato.

 

Innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato

Anche Corte di Cassazione Civile Ord. Sez. 2 Num. 4711 dep. 14/02/2022 è intervenuta in materia e ci chiarisce i contorni del “decoro architettonico” previsto per le innovazioni.

Richiamando diversi precedenti afferma: “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio”.

Aggiunge anche che “ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico”

Come si vede, la terminologia utilizzata, il rimando al giudizio di merito, e le conseguenze, appaiono essere le stesse sia per l’aspetto che per il decoro architettonico. Si parla di “armonia complessiva”, rispetto dello “stile” e “linee” architettoniche.

Non si comprende il motivo per cui la Corte di Cassazione insista, senza mai specificarlo, nel sottolineare la differenza sostanziale (“seppur complementare”) fra i due richiami normativi.

 

Sopraelevazione o innovazioni su edificio già sottoposto a precedenti interventi

Analogamente il caso di interventi, che siano di innovazione che di sopraelevazione, effettuati su precedenti rimaneggiamenti dell’immobile. Spesso nella controversia la parte che ha effettuato l’intervento o la sopraelevazione rivendica di avere migliorato l’edificio, sia sotto il profilo dello stile che nel decoro architettonico. Tuttavia ciò rientra nel giudizio complessivo che deve essere effettuato dal giudice di merito (e dal CTU).

In Cassazione 33104/2021 il ricorrente assumeva che la propria sopraelevazione aveva sostituito una bruttura, costituita una struttura di muro e di griglia metallica; secondo la corte ciò “non rende certamente ex se ininfluente la lesione attribuita al manufatto eretto”.

In Cass. 4711/2022 invece, l’intervento di creazione di una “veranda” di chiusura della loggia era intervenuta su uno dei pochi esempi di architettura nazionale di epoca fascista nel territorio di pertinenza “sicché la loggia modificava il rapporto armonico delle linee mentre la bussola di ingresso , per tipologia e qualità dei materiali utilizzati, oltre che per la modifica della sagoma dell'edificio, contrastava fortemente con le caratteristiche estetiche dello stesso”.