Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 20132 depositata in data 22 giugno 2022 esamina il caso della contestazione del diritto alla provvigione richiesta da un agente immobiliare per un affare conclusosi con la sottoscrizione di un preliminare avente ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente.

La stipula del definitivo era pertanto preclusa.

Parte acquirente contestava l’inadempimento del mediatore agli obblighi di informazione e di corretta raccolta delle informazioni necessarie alla stipulazione di un valido contratto.

Il contratto preliminare non riportava gli estremi dell’ultimo titolo abilitativo e, anzi, rinviava a delle non meglio precisate verifiche da effettuarsi.

Ci si chiede, quindi, se sussistano degli obblighi specifici, in capo al mediatore, sulla raccolta di informazioni circa la regolarità urbanistica, ma si potrebbe aggiungere anche catastale, al fine di compiere esattamente il proprio compito e maturare, conseguentemente, il diritto alla provvigione.

Ci si chiede, infine, se un contratto preliminare di immobile irregolare e non sanabile (quindi, di fatto un affare monco, che non porta alla naturale sua conclusione) sia atto sufficiente a far maturare il diritto alla provvigione.

La Corte di Cassazione nel ragionare sulla questione ricorda, innanzitutto, che il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" - e segnatamente ricade in tale nozione la stipula di un valido contratto preliminare di vendita immobiliare -, a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini dell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva o di non stipulare il definitivo o di sciogliersi consensualmente dal vincolo negoziale costituito con il preliminare.

Il preliminare di vendita di immobile irregolare è valido

Ricorda, ancora, la Suprema Corte, che secondo un indirizzo ormai consolidato, la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria qual è il preliminare di vendita.

Ne consegue, afferma la Corte, che va riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile irregolare sotto il profilo edificatorio o urbanistico, costituente atto comunque valido, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali.

Mediatore e particolari indagini di natura tecnico-giuridica

Quanto al dovere dell’agente immobiliare di farsi parte attiva al fine di acquisire ogni elemento tecnico-giuridico utile e necessario al fine della redazione di un contratti di compravendita, la Corte in commento specifica che il mediatore non è “tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica, al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare”, che non gli competono. Pare un invito della Corte, a chi si accinge ad acquistare un immobile, a non affidarsi esclusivamente all’agente immobiliare ma a farsi, invece, seguire da un proprio tecnico di fiducia.

Il mediatore, tuttavia, ha l’obbligo di riferire alle parti tutti gli elementi in suo possesso utili al fine di valutare la bontà dell’affare. Aggiunge che il mediatore “è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. II, Ordinanza n. 20132 del 22/06/2022