Il fatto

Tizio acquisiva un immobile sito in un palazzo condominiale, il cui regolamento prevedeva quanto segue: «è vietata qualsiasi attività dei Condomini nelle proprietà esclusive che sia incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini o con il decoro dell'edificio e con la sua sicurezza»

Tizio chiedeva la trasformazione dell’unità immobiliare in attività potenzialmente foriera di disturbo e lesiva della sicurezza, tanto da deliberare negando la possibilità del cambio di destinazione d’uso.

La delibera veniva impugnata ed il primo grado si concludeva con l’annullamento della delibera, assumendo il tribunale che il regolamento non poteva ritenersi opponibile al terzo acquirente visto che non risultava trascritto.

La corte d’appello, tuttavia, riesaminando il titolo di acquisizione, evidenzia l’inciso nel quale stava scritto che l'acquirente dichiarava «di ben conoscere ed accettare il Regolamento condominiale indicato in tutti i suoi estremi formali». Con ciò salvando la delibera condominiale.

 

Decide sul caso la Corte di Cassazione con Sentenza n. 6357 del 25 febbraio 2022.

 

I vincoli alla proprietà esclusiva del condomino costituiscono servitù e vano trascritti

La S.C. ricorda che per consolidata giurisprudenza ogni vincolo imposto per regolamento alla proprietà esclusiva del singolo condomino costituisce in realtà un peso, un diritto reale, avente natura di servitù.

Ne deriva che il regolamento di condominio che vieti lo svolgimento di determinate attività deve essere approvato mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini.

NE deriva, infine, che la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione.

Ciò significa che, in assenza di una trascrizione, i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive possono valere nei confronti del terzo acquirente quando costui prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d'acquisto, del vincolo reale gravante sull'immobile.

 

La Corte conclude esprimendo il seguente principio di diritto:

“La previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche; ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c.. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d'acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull'immobile, manifestando tale presa d'atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto”.