In fatto.

Un condomino impugnava una delibera assembleare lamentando l’illegittimità dell’addebito a suo carico di una somma riguardante l’adempimento di una transazione conclusa dal Condominio con una impresa edile, transazione alla quale il singolo condomino non aveva aderito.

La domanda veniva rigettata nei giudizi di gravame.

La questione viene affrontata dalla Corte di Cassazione che decide con Ordinanza n. 15302 depositata in data 13 maggio 2022. Il provvedimento merita attenzione per l’inquadramento sistematico della fattispecie della transazione con terzi nell’ambito condominiale.

La transazione con i terzi è conclusa dall’amministratore condominiale

La S.C. in merito è tranchante: “l’assemblea non conclude contratti”. La delibera dell’assemblea del condominio non stipula contratti attraverso le proprie deliberazioni ma da mandato all’amministratore o ratifica l’operato dello stesso.

La delibera autorizza l’amministratore a concludere contratti, compresa una transazione.

Aggiunge, la Corte, che l’obbligo dei condomini di concorrere alle spese conseguenti alla stipula di un contratto “discende, quindi, non dell’efficacia soggettiva del contratto ex art. 1372 c.c., quanto direttamente dalla legge in base agli artt. 1118 e 1123 c.c.”

Aggiunge, per chiarezza, che “del tutto estranea alla fattispecie della transazione approvata con deliberazione dell’assemblea condominiale è altresì la disposizione di cui all’art. 1304, comma 1, c.c., la quale si riferisce, piuttosto, alla transazione per l’intero debito fatta dal creditore con uno o alcuni soltanto dei debitori in solido, dando la possibilità di avvalersene pure ai condebitori che non abbiano partecipato alla sua stipulazione”.

Transazione approvata a maggioranza obbliga anche i condomini dissenzienti

La Corte ricorda che sulla base di consolidata giurisprudenza, l’assemblea condominiale, in forza dell’art. 1135 c.c., può deliberare a maggioranza anche transazioni aventi ad oggetto liti insorte con il terzo creditore nell’ambito di rapporti contrattuali assunti, come nella specie, per l'esecuzione di lavori inerenti parti comuni.

Ricorda che il condominio assume obbligazioni nei confronti dei terzi proprio per il tramite di deliberazioni dell’assemblea, le quali non sono sindacabili nel merito.

Con la conseguenza che le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini, compresi i dissenzienti e gli assenti, restando soggette unicamente all’impugnazione a norma dell’art. 1137 c.c. per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio.

Transazione nella lite fra condomino e rimanente parte dei condomini

Tuttavia, la Corte di Cassazione specifica anche che il caso di specie riguarda una transazione stipulata con un terzo, estraneo cl condominio.

Quando, invece, si tratti di lite fra fazioni di condòmini, o fra un singolo condomino e gli altri, in tal caso, come è già stato affermato, “l’assemblea non può porre pro quota a carico del condomino che è in lite con gli altri le spese di difesa sostenute dallo stesso condominio”.

In conclusione la Corte di Cassazione enuncia il seguente principio di diritto:

“l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Ordinanza n. 15302 dep. 13/05/2022