In fatto.

Un condominio notificava decreto ingiuntivo ad un condòmino a fronte del mancato pagamento di spese condominiali relative a manutenzione straordinaria. Un condòmino proponeva opposizione.

Il giudice del merito accoglieva l'eccezione di nullità della deliberazione assembleare la quale non aveva provveduto alla costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c..

Proposto ricorso per cassazione, il condominio insisteva nella richiesta evidenziando che la deliberazione annullata aveva approvato opere di manutenzione straordinaria dell'importo di 487 mila euro e aveva ripartito la spesa in base a tre rate iniziali da 18 mila euro ciascuna e successive 57 rate per 7.600 euro ciascuna, con ciò assumendo che fosse stata corretta la modalità di costituzione del fondo speciale, visto che norma non è da interpretare restrittivamente.

Sul caso decide la Corte di Cassazione civile sez. II, con Ordinanza n. 9388 depositata in data 05/04/2023.

Costituzione del fondo speciale per lavori straordinari

L’articolo 1135 comma 1 n. 4 c.c. – così come modificato dalla L. 220/2012 e dal D.L. 145/2013 – prescrive che l’assemblea dei condomini provvede

“alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituto in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

L’ampio dibattito dottrinale sulla costituzione del fondo speciale, teso a garantire il pagamento dei lavori straordinari (e quindi solitamente di rilevante) commissionati e a difesa, altresì, dei condòmini solvibili, si era preoccupato di stabilire se la mancata costituzione del fondo portasse ad una nullità radicale della delibera o alla sua annullabilità.

La Corte in commento, con richiamo a proprio precedente (sentenza n. 16953/2022), conferma che l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., prescrive che la delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazioni deve provvedere “obbligatoriamente” alla costituzione di un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se sia così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

Il mancato rispetto di tale obbligo, essendo disposto nell’interesse collettivo, porta alla nullità radicale della delibera, rilevabile anche dal magistrato.

Onere della prova della preventiva costituzione del fondo

La questione, nel caso di specie, si concentra anche sull’onere probatorio posto in capo all’amministratore condominiale (al condominio) visto che lo stesso assumeva essere stato validamente costituito il fondo speciale con il solo richiamo della delibera (poi impugnata) al pagamento rateizzato, senza alcuna ulteriore produzione documentale.

Afferma, in proposito la Corte: “Occorre in premessa ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 6 - 2, 23/07/2020, n. 15696; Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569). Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l'amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare. La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672)”.

Nel caso di specie il condominio, oltre alla produzione della delibera impugnata, non aveva specificato né che era stato costituito l'obbligatorio fondo speciale per l'intera somma, né che il contratto con l'impresa appaltatrice prevedesse il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento e che il fondo fosse stato perciò costituito in relazione ai singoli pagamenti contabilizzati.

Secondo la Corte di Cassazione tale semplice richiamo non è sufficiente ad integrare l’onere probatorio posto in capo al condominio, “non valendo a smentire l'invalidità della delibera, non risultano inidonee a determinare la cassazione della decisione gravata”.
 

Nullità della delibera senza costituzione del fondo speciale

La Corte in commento richiama i principi enunciati dalle Sezioni Unite con Sentenza n. 9839 del 14/04/2021, secondo i quali nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c.

Aggiunge che la nullità della delibera impugnata può essere rilevata d'ufficio o esaminata su eccezione delle parti anche dal giudice di appello, come avvenuto nella specie (Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242 e 26243).

E conclude affermando: “ … L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale "di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione civile sez. II, Ordinanza n. 9388 dep. 05/04/2023