La Corte di Cassazione civile, con Ordinanza n. 10824 depositata in data 24 aprile 2023 pone un punto fermo circa gli obblighi di accertamento della reale titolarità del diritto di proprietà dell’unità immobiliare ai fini della valida convocazione in assemblea condominiale.

Il caso di specie vedeva convocato il precedente proprietario ed il nuovo impugnava la delibera assembleare affermando che dallo stesso verbale dell'assemblea ordinaria risultava espressamente, senza che vi fosse alcuna possibilità di contestazione e smentita, che Tizio, in qualità di nuovo condomino, risultava assente e senza aver conferito delega a terzi. Il suo nome non risultava fra i presenti, risultando invece il precedente proprietario.

Ricorda la Suprema Corte come più volte abbia affermato che all'assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come tale..

A tal fine si pone a carico dell'amministratore di condominio l’obbligo di verifica della titolarità dei diritti di proprietà.

Aggiunge la Corte che l’amministratore del condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività.

Precisa, ancora, che non costituisce alcun effetto sanante la regolare tenuta, da parte dell’amministratore, del registro di anagrafe condominiale così come non rileva l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130 n. 6 c.c., nè l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi inseriti dalla L. n. 220 del 2012.

I nuovi precetti introdotti dagli artt. 1130, n. 6), c.c., e 63, ultimo comma, disp. att. c.c., non incidono, ove inadempiuti, sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni alla partecipazione alle assemblee, all'impugnativa delle relative deliberazioni ed al concorso alle spese, risultando evidentemente erronea la conclusione secondo cui, in caso di alienazione di unità immobiliare compresa nell'edificio, lo status di condomino si avrebbe per trasferito in capo all'acquirente non immediatamente, al prodursi della vicenda traslativa, ma unicamente quale conseguenza della pubblicità avuta da tale vicenda agli occhi della gestione condominiale.

In conclusione la Corte ha enunciato il seguente principio:

“all'assemblea condominiale deve essere convocato l'effettivo titolare del diritto di proprietà dell'unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all'amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., e all'obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull'acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni”.

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione civile, Sez. II, Ordinanza n. 10824 dep. 24/04/2023