Prelazione agraria e onere di reiterazione della comunicazione dell’intenzione di vendere

Saltata una prima compravendita il venditore non è esonerato dal comunicare nuovamente i dati del nuovo preliminare al titolare del diritto di prelazione agraria. Cassazione Ordinanza n. 7525/24

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Prelazione agraria e onere di reiterazione della comunicazione dell’intenzione di vendere

La prelazione agraria

L’art. 8 della Legge 26 maggio 1965, n. 590 e l’art. 7, comma 2, della Legge 14 agosto 1971, n. 817 disciplinano, rispettivamente, la prelazione dell’affittuario coltivatore diretto e la prelazione del proprietario confinante.

L’art. 8 della L. 590/1965 è stato continuamente aggiornato e ad oggi ha il seguente testo:

“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della, superficie corrispondente alla capacità lavorativa della, sua famiglia. La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione semprechè siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio dell'impresa familiare in comune.
Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di sei mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.
Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all'istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell'articolo 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l'Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria, compiuta e, comunque, per non più di un anno. In tal caso l'ispettorato provinciale dell'agricoltura deve provvedere entro quattro mesi dalla domanda agli adempimenti di cui all'articolo 3, secondo le norme che saranno stabilite dal regolamento di esecuzione della presente legge.
In tutti i casi nei quali il pagamento del prezzo è differito il trasferimento della proprietà è sottoposto alla condizione sospensiva del pagamento stesso entro il termine stabilito.
Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora alcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l'avente titolo che entro quindici giorni dalla notificazione di cui al quarto comma non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.
Se il componente di famiglia coltivatrice, il quale abbia cessato di far parte della conduzione colonica in comune, non vende la quota del fondo di sua spettanza entro cinque anni dal giorno in cui ha lasciato l'azienda, gli altri componenti hanno diritto a riscattare la predetta quota al prezzo ritenuto congruo dall'ispettorato provinciale, dell'agricoltura, con le agevolazioni previste dalla presente legge, semprechè l'acquisto sia fatto allo scopo di assicurare il consolidamento di impresa coltivatrice familiare di dimensioni economicamente efficienti. Il diritto di riscatto viene esercitato, se il proprietario della quota non consente alla vendita, mediante la procedura giudiziaria prevista dalle vigenti leggi per l'affrancazione dei canoni enfiteutici.
L'accertamento delle condizioni o requisiti indicati dal precedente comma è demandato all'Ispettorato agrario provinciale competente per territorio.
Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore”.

 

L’art 7 della L. 817/71 è stato anch’esso rivisto inserendo il diritto di prelazione agraria anche per l’imprenditore agricolo professionale, IAP, (un tempo riservato al “coltivatore diretto”). Di seguito il testo dell’articolo:

“Il termine di quattro anni previsto dal primo comma dell'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, per l'esercizio del diritto di prelazione è ridotto a due anni.
Detto diritto di prelazione, con le modifiche previste nella presente legge, spetta anche:
1) al mezzadro o al colono il cui contratto sia stato stipulato dopo l'entrata in vigore della legge 15 settembre 1964, n. 756;
2) al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;
2-bis) all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.
Nel caso di vendita di più fondi ogni affittuario, mezzadro o colono può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell'intero complesso di fondi”.

 

Iter da seguire per la vendita in presenza del diritto di prelazione

Si tratta, come di vede, di una disciplina complessa. Per tutelare il diritto di prelazione e garantire un passaggio di proprietà trasparente, è fondamentale seguire un iter ben preciso:

1. Notifica della intenzione di vendere:

  • Il proprietario che intende vendere il fondo deve comunicare la sua intenzione all'avente diritto di prelazione.

  • La notifica può avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o a mezzo Ufficiale Giudiziario.

2. Termine per esercitare il diritto:

  • Ricevuta la notifica, l'avente diritto ha 30 giorni di tempo per esercitare il suo diritto di prelazione.

  • Il termine decorre dalla data di ricezione della proposta di vendita.

3. Pagamento del prezzo:

  • Se l'avente diritto decide di esercitare il diritto di prelazione, ha l'obbligo di pagare il prezzo di compravendita entro:

    • 6 mesi nel caso di affittuario coltivatore diretto;

    • 3 mesi nel caso di proprietario confinante.

  • I termini decorrono dal trentesimo giorno dalla ricezione della notifica di vendita.

4. Decadenza del diritto:

  • Se il pagamento non avviene entro i termini previsti, l'avente diritto decade dal diritto di prelazione e perde la possibilità di acquistare il fondo.



La proposta di vendita deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, tra cui il prezzo, il bene oggetto di vendita e le sue caratteristiche. L'avente diritto di prelazione ha diritto di visionare il fondo e di ricevere copia della proposta di vendita.

Offerto un inquadramento generale, in questa sede limitiamo l’analisi occupandoci di quanto oggetto delle riflessioni del provvedimento della Corte di Cassazione civile, Ordinanza n. 7525 depositata in data 21 marzo 2024.

 

Esercizio del diritto di prelazione condizionato e pagamento del prezzo

Nel caso di specie le proprietarie di un fondo agrario concesso in affitto avevano seguito la procedura notificando all’affittuario la necessaria comunicazione dell’intenzione di vendere.

La particolarità del caso prevede che vi fosse contestazione sull’esercizio del diritto di prelazione e riscatto, assumendosi il pagamento del prezzo non avvenuto nei termini e il prezzo stesso non pagato integralmente poiché subordinato ad una compensazione. Inoltre era stato esercitato il diritto di riscatto nella duplice veste tanto di affittuario, quanto di proprietario confinante.

Nella realtà la corte pur confermando che l’esercizio del diritto di prelazione e riscatto non può essere condizionato, risolve la questione assumendo non vera l’impostazione dei fatti così come narrati.

Afferma la Corte, infatti: “... se è vero che il valido esercizio del diritto di prelazione agraria non consente al prelazionario di subordinare il pagamento del prezzo a termini e condizioni, non è men vero che nulla impedisce al prelazionario, il quale vanti un credito nei confronti del venditore, di chiederne l'accertamento nel medesimo giudizio nel quale ha domandato accertarsi il valido esercizio del diritto di prelazione. Un conto, infatti, è offrire da parte del prelazionario un prezzo minore di quello chiesto dal venditore al terzo; ben altra cosa è offrire di pagare il prezzo richiesto, e contestualmente formulare una domanda di condanna o di accertamento d'un controcredito a carico del venditore”.

Quanto al pagamento del prezzo, questo era stato regolarmente pagato all’acquirente (e non va pagato al venditore). “ … retraenti, avevano l'obbligo di versamento del prezzo nei confronti dell'acquirente retrattato, non certo del venditore, perché è al retrattato che il retraente subentra con effetto ex tunc (Sez. 3 -, Ordinanza n. 34929 del 28/11/2022)”.


 

Prelazione agraria con prima vendita non andata a buon fine e firma di un secondo preliminare

La questione più rilevante sottoposta alla Corte di Cassazione, tuttavia, riguarda l’onere di una seconda comunicazione al prelazionario qualora una prima vendita non vada a buon fine e i proprietari trovino un nuovo acquirente per un prezzo superiore.

La Corte d'appello, nel nostro caso, aveva ritenuto che la proprietà, prima di stipulare l’atto di vendita, non fosse tenuta a inviare una seconda denuntiatio al prelazionario.

La Corte riassume in questo modo: “Chiedono infatti i ricorrenti a questa Corte di stabilire una questione di puro diritto: ovvero se il proprietario del fondo debba rinnovare la denuntiatio all'affittuario (o al confinante) se, dopo aver promesso in vendita il fondo a Tizio d in assenza d'un valido esercizio della prelazione legale, lo venda poi a Caio per un prezzo diverso e maggiore”.

Secondo la Suprema Corte il contratto di vendita era diverso per termine, per soggetti e per prezzo rispetto a quello preliminare. La diversità di tali atti imponeva dunque alle venditrici di rinnovare la denuntiatio. E aggiunge che “la vendita a soggetto diverso dal promissario acquirente è un contratto che non costituisce esecuzione del preliminare, ed imponeva l'invio di una nuova denuntiatio al prelazionario”.

Ritiene, infine, irrilevante la considerazione secondo la quale il prelazionario che non aveva acquistato il fondo ad un prezzo inferiore, a fortiori non avrebbe potuto/voluto acquistarlo ad un prezzo maggiore.

Conclude la Corte dichiarando quanto segue:

Se il proprietario del fondo agricolo, dopo avere stipulato un contratto preliminare di vendita, in assenza d'un valido esercizio del diritto di prelazione, decide di venderlo a persona diversa dal promissario acquirente ed a prezzo maggiorato, ha l'onere di reiterare la denuntiatio al titolare del diritto di prelazione, a prescindere dall'atteggiamento da questi serbato rispetto al precedente preliminare”.


 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sez. III, Ordinanza n. 7525 del 21/03/2024

 

 

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