Le sanzioni condominiali: limiti dell´art. 70 disp att c.c.

Sentenza n. 820 del 16 gennaio 2014 della Corte di Cassazione sulla valenza delle sanzioni c.d. "private" in materia condominiale

Le sanzioni condominiali: limiti dell´art. 70 disp att c.c.

Con Sentenza n. 820 del 16 gennaio 2014, la Corte di Cassazione affronta, non per la prima volta, il tema della validità e limiti delle sanzioni cosiddette "private" vale a dire pattuite all'interno del consesso condominiale, atte a punire comportamenti dei condomini posti in essere in spregio delle regole condominiali.

La norma in esame è quella dell'art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile che prevede, appunto, la possibilità di normare a livello condominiale con previsione di una sanzione , tuttavia di importo irrilevante. Irrilevante almeno fino alla data di vigenza della norma applicata dalla Corte di Cassazione, vale a dire il vecchio testo dell'art. 70 disp att c.c. con sanzioni massime di 5 centesimi di euro.

Il nuovo testo è invece il seguente:

«Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di condominio puo' essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma e' devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie».

 

La sentenza, assume, quindi una nuova valenza, alla luce del suddetto aumentato importo massimo. Tuttavia talvolta le soluzioni adottate dal condominio possono essere variegate e le sanzioni difficilmente quantificabili nel loro ammontare pecuniario.

Questo era il caso di specie affrontato dalla Corte di Cassazione: era stata prevista una sanzione regolamentare che prevedeva la "rimozione dell'auto non in regola a spese del proprietario". L'importo delle spese di rimozione non è determinato a priori, quindi.

Secondo la Suprema Corte qualora nel regolamento condominiale sia inserita la previsione di una "sanzione pecuniaria", avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l'ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad euro 0,05 (ora 200).

 

Di seguito il testo della motivazione sentenza


 
XX YY- Condominio via Cimabue n. 15

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto depositato in data 21.12.2002 Agnese XX, Elena YY e Riccardo YY ricorrevano al giudice di Pace di Milano per sentir dichiarare nulla o annullabile la delibera del Condominio di via Cimabue n. 15 del 21.11.2002, limitatamente al punto 4 dell'Ordine del giorno, nella parte relativa all'approvazione del regolamento riguardante il posteggio dei veicoli e, per l'effetto, dichiarare nullo il regolamento stesso nella parte concernente la sosta delle auto all'interno delle aree condominiali. Secondo gli attori la delibera impugnata era contraria agli artt. 1118 e 1123 c.c. ed era inoltre nulla al punto 4 per impossibilità ed illiceità dell'oggetto, in relazione ad una sanzione prevista nello stesso regolamento condominiale a carico dei condomini in caso d'irregolare parcheggio dei veicoli.
Si costituiva il Condominio di via Cimabue n. 15 in Milano contestando la domanda attrice e l'adito Giudice di Pace, con sentenza n. 2460/2004 respingeva la domanda stessa, compensando le spese processuali.
La sentenza era appellata dagli attori che riproponeva le precedenti istanze ed eccezioni e si costituiva il condominio che formulava appello incidentale in punto compensazione delle spese processuali. L'adito tribunale di Milano, con la sentenza n. 5758/06 depositata il 5.6.2006, rigettava l'appello principale ed accoglieva quello incidentale condannando gli appellanti alle spese del doppio grado. Secondo il tribunale doveva ritenersi legittimo il contestato regolamento del posteggio delle auto nel cortile condominiale, perseguendo la legittima finalità di dettare regole specifiche ai singoli condomini per un uso più razionale della cosa comune e una migliore prestazioni dei servizi che andasse a vantaggio del condominio intero. Riteneva altresì legittima anche la previsione di una sanzione in caso della violazione delle norme regolamentari in parola concernenti l'irregolare parcheggio dei veicoli ("rimozione    dell'auto non in regola a spese del proprietario").
Per la cassazione della suddetta decisione ricorrono Agnese XX, Elena YY e Riccardo YY sulla base di 2 mezzi, illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c.; il Condominio    resiste con controricorso. La causa è stata rinviata per consentire al condominio di autorizzare il proprio amministratore    alla proposizione del controricorso, autorizzazione che è stata poi rilasciata e prodotta.

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