Con Sentenza n. 166 del 05/01/2018 della Corte di Cassazione civile si esprime in ordine alla necessità di conteggiare lo sporto dei balconi nella facciata di un edificio ai fini della misura della distanza fra fabbricati.

Nel caso di specie gli elementi che vengono in rilievo sono:

1) la presenza di un regolare permesso di costruire rilasciato dagli organi locali competenti;

2) edifici fronteggianti realizzati su di un fondo la cui proprietà faceva capo ad una unica società;

3) la presenza di balconi ed altri elementi decorativi sulle facciate degli edifici.

Regolare permesso di costruire.

La questione non presenta certo una novità ma è interessante la conferma giurisprudenziale. Parte ricorrente, infatti, lamenta che la sentenza impugnata non avrebbe tenuto nel debito conto la regolarità amministrativa dell'edificazione realizzata secondo le indicazioni della PA.

Secondo la S.C. un conto è la regolarità amministrativa e altro conto è la tutela degli interessi privatistici. Ed afferma: "L'eventuale accertamento della legittimità del titolo abilitativo della costruzione, ove anche avvenuta da parte del giudice amministrativo, non preclude una diversa valutazione della illegittimità della condotta del privato nella controversia intentata da altro privato a tutela del diritto di proprietà, sicchè va ribadita la possibilità di contestare il mancato rispetto delle norme interprivatistiche, anche laddove l'attività edificatoria sia avvenuta conformemente alle prescrizioni pubblicistiche di cui al provvedimento abilitativo, la cui rilevanza non può mai pregiudicare i diritti dei terzi proprietari confinanti".

Interessante notare l'inciso " ... ove anche avvenuta da parte del giudice amministrativo ..."; quindi anche dopo una eventuale conferma della bontà del provvedimento di rilascio della concessione edilizia (permesso di costruire) da parte di un TAR, ugualmente i diritti del privato confinante ottengono una propria distinta tutela, sulla quale l'insieme dei provvedimenti amministrativi e amministrativo-giurisdizionali non ha effetto.

Edifici realizzati su un fondo di un unico proprietario.

Parte ricorrente lamentava che la sentenza d'appello non avrebbe tenuto conto dell'impossibilità di invocare l'art. 873 c.c., non essendosi in presenza di costruzioni realizzate su fondi diversi, ma di un unico complesso edilizio edificato su di un unico terreno di proprietà del costruttore. Solitamente si considerano gli effetti della "destinazione del padre di famiglia" ai fini della costituzione di una servitù.

La Corte di Cassazione sul punto esprime una peculiare opinione i cui effetti sono da non sottovalutare. Afferma, infatti, che come emergeva dai fatti riportati in sentenza la costruzione dei due fabbricati "è avvenuta in un momento successivo all'acquisto dell'appartamento da parte degli attori, unità immobiliare che risulta ubicata in un corpo di fabbrica autonomo". Quindi, indipendentemente dal fatto che i due fabbricati facessero parte di un unico programma costruttivo della società costruttrice e proprietaria del fondo, il fatto di avere ceduto la proprietà di un appartamento a terzi ha aperto la possibilità da parte di questi ultimi di rivendicare il rispetto delle distanze. Afferma ancora la Corte: "Ne consegue che a quella data si era già realizzata una separazione della proprietà tra il fondo già edificato e quello ancora suscettibile di edificazione, che sarebbe invece rimasto nella titolarità della società costruttrice, dovendosi quindi escludere la ricorrenza di una situazione tale da poter affermare che la costruzione della società sia avvenuta su di un fondo unitario, essendo i due fabbricati accomunati dal solo fatto che la loro costruzione sia riconducibile alla medesima società".

Il conteggio dell'avanzamento dei balconi / terrazze verso l'esterno.

La tematica è quanto mai interessante nella misura in cui si consideri che i regolamenti locali consideravano tale misura da non computarsi ai fini del rispetto delle distanze. L'aggetto verso l'esterno dei balconi, infatti, era rispettoso del regolamento comunale.

La S.C. richiama proprio precedente indirizzo e afferma: " ... invero si è già affermato che i balconi non appaiono riconducibili per dimensioni e caratteristiche costruttive a meri elementi ornamentali privi di rilevanza ai fini del calcolo delle distanze, sicchè la mera differenza di tecnica costruttiva ravvisabile tra la parete in muratura ed un balcone aperto, non consente di aderire ad una diversa ricostruzione della portata applicativa della norma, dovendo quindi reputarsi che anche la presenza di un balcone imponga di ravvisare una situazione di parete finestrata".

Irrilevante, poi, che ciò sia permesso dai regolamenti locali. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, " ... in tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell'art. 873 c.c., con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poichè il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poichè il D.M. 2 aprile 1968, art. 9, - applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla Legge urbanistica n. 1150 del 1942, come modificata dalla L. n. 765 del 1967 - stabilisce la distanza minima di mt. dieci tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell'estensione del balcone, è "contra legem" in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l'estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. dieci, violando il distacco voluto dalla cd. legge ponte (in senso sostanzialmente conforme si veda anche Cass. n. 23553/2013; Cass. n. 17089/2006)".

Diverso sarebbe il caso di altri sporti aventi funzione ornamentale della facciata dell'edificio. Si cita, ancora, la sentenza: " ... in tema di distanze legali fra edifici, rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria - come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili - mentre costituiscono corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza ...".

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n. 166 del 05/01/2018: