Il caso.

Un condomino subiva infiltrazioni provenienti dalla terrazza di copertura, di competenza condominiale. Il fenomeno delle infiltrazioni si era verificato in uno dei fabbricati di un più complesso gruppo di edifici legati da servizi comuni. Per la richiesta dei danni il condomino chiamava in giudizio il supercondominio nella persona dell'amministratore supercondominiale. Il Giudice di Pace accoglieva la domanda.

Proponeva appello l’amministratore dichiarando di essere stato citato quale amministratore del supercondominio al quale appartiene anche l’edificio dove si erano verificate le infiltrazioni mentre più correttamente, secondo l'appellante, legittimati passivi rispetto all'azione intrapresa erano unicamente i singoli comproprietari del fabbricato interessato dalle infiltrazioni oggetto di causa provenienti dal lastrico solare del singolo fabbricato, applicando le regole della comunione. Il Tribunale , in accoglimento dell’appello, dichiarava la carenza di legittimazione dell’amministratore condominiale.

La questione.

Sul riconoscimento giurisprudenziale del fenomeno del “supercondominio” vedasi “Parti condominiali in gruppo di edifici: fondamento normativo e contrattuale”

Diamo atto che oramai la giurisprudenza usa senza timori il termine supercondominio mentre fino a qualche anno fa, e fino all'introduzione delle modifiche al codice civile (e disp. att. del c.c.), la cosiddetta riforma organica della disciplina del condominio (L. 220/2012), ne veniva definito il concetto senza utilizzare tale termine.

Nella disciplina del supercondominio può esservi un amministratore dell’insieme degli edifici, del supercondominio, e amministratori diversi per ogni singolo edificio facente parte del primo. Vi può essere coincidenza fra amministratore del supercondominio e amministratore dei singoli edifici, proprio come nel caso qui trattato.

La decisione.

Sul caso si è espressa la Corte di Cassazione VI Sez. civile, con Ordinanza n. 15262 depositata il 12 giugno 2018.

Può essere situazione non infrequente quella in cui l'amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, ricorda la corte, “ i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l'amministratore sia uguale”.

Secondo la Corte, “nell'ipotesi in cui l'amministratore sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l'atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio”.

Nel momento in cui si decide la chiamata in giudizio di tale amministratore andrà specificato in quale qualità lo si desidera convocare, dovendo prestare attenzione al ruolo indicato.

Nel caso di specie, gli attori del primo grado “pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenete al singolo condomino … hanno convocato in giudizio l'amministratore del supercondominio, … ancorché l'amministratore del supercondominio e del singolo condomino fosse la stessa persona”.

Per tale errore di indicazione la domanda non poteva essere accolta per mancanza di legittimazione passiva.

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione VI Sez. civile, Ordinanza n. 15262 del 12/06/2018