Il fatto.

Tizio, proprietario di unità immobiliare confinante con un cortile comune (di sua comproprietà) innalza il proprio edificio di un piano, con aperture di luci e vedute affacciantesi sulla corte comune.

Altro comproprietario del cortile comune lamenta il mancato rispetto delle distanze del nuovo fabbricato al cortile e ne chiede la demolizione.

Il Tribunale accoglie solo parzialmente la domanda e ordina al proprietario della sopraelevazione la chiusura delle vedute e la regolarizzazione delle luci.

Propongono appello entrambe le parti. La corte d’appello conferma la sentenza di primo grado.

La questione.

La prima questione riguarda la possibilità di poter aprire varchi (quindi luci, vedute e balconi) sull’area in comproprietà¹.

Si noti che il caso di cui si discute non afferiva alla normativa sul condominio, non trattandosi di cortile condominiale ma meramente in comproprietà. Viene quindi in rilievo l’articolo 1102 del codice civile. Secondo l’una parte il comproprietario ha il diritto di aprire vedute e balconi sulla comproprietà mentre secondo altra parte vanno comunque rispettate le norme sulle distanze, sia locali che civilistiche, andandosi a creare una servitù di veduta. Secondo parte ricorrente, si legge in sentenza, l'apertura di una finestra in un immobile di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari verso un'area di proprietà comune e indivisa tra le parti o la realizzazione di un balcone in prossimità di essa non costituirebbero opere idonee a un suo asservimento, bensì esercizio del diritto di proprietà.

La seconda questione esaminata dalla corte riguarda il concetto di ristrutturazione poiché secondo l’una parte l’innalzamento dell’edificio costituiva una ristrutturazione edilizia permessa dalla normativa locale. Secondo l’altra parte in ogni caso non poteva trattarsi di un'opera di recupero e di ristrutturazione del preesistente ma una nuova costruzione, con la conseguenza della necessità di rispettare le distanze previste dalla legge e dal regolamento.

Fra le due questioni non si può non ravvedere un collegamento poiché le luci e vedute non sono solamente da considerarsi sotto il profilo igenico-sanitario ma hanno un rilievo anche in merito alle distanze (art. 905 c.c.).

La decisione.

La Corte di Cassazione civile decide il caso con Ordinanza n. 17002 depositata in data 27 giugno 2018.

Quanto alla prima questione, sulla possibilità di aperture di varchi su corte comune, la S.C. afferma: “sulla base del principio nemini res sua servit e della considerazione che i cortili condominiali o, comunque, comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo, dai proprietari del bene comune o dai condomini, tenuti solo al rispetto dell'art. 1102 c.c. ”

Interessante notare come la Corte ponga sullo stesso piano la regolamentazione del cortile condominiale con quello comune.

Quanto al rispetto delle distanze della veduta che si affacci su corte comune, la S.C. afferma che la “regolamentazione generale sulle distanze è applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta sia comune, in quanto in comproprietà tra le parti in causa o in condominio, soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la fondamentale regola di cui all'art. 1102 c.c., in ragione della sua specialità, a termini della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri partecipanti di farne pari uso”.

Per gli affacci di vedute su cortile comune, pertanto, vige una deroga alla normativa sulle distanze.

Non la stessa cosa può dirsi in merito al rispetto delle distanze da rispettarsi con la sopraelevazione.

Tralasciando la discussione in atti riguardante la classificazione dell’intervento edilizio come ristrutturazione o nuova edificazione, preso atto che un innalzamento di un edificio viene considerato dalla Suprema Corte quale nuova costruzione, il principio è che nessuna deroga alle distanze vige per le nuove edificazioni confinanti con corte comune.

E la Cassazione afferma, in proposito: "E' necessario, pertanto, verificare il rispetto delle distanze, sulla base delle disposizioni applicabili, tenendo conto di tale qualificazione del manufatto".

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile, Sez. II, Ordinanza n. 17002 del 27/06/2018