Locazione commerciale: recesso del conduttore per congiuntura economica

La società conduttrice si opponeva al decreto ingiuntivo pronunciato a favore della società locatrice per il pagamento di nove mensilità del canone di locazione, instando in via riconvenzionale l'accertamento della legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione, comunicato con raccomandata a.r., fondato sui gravi motivi ex art. 27 L. 392/1978, con particolare riferimento alla congiuntura economica.

Il Tribunale e la Corte di appello rigettavano, rispettivamente, l'opposizione e il gravame, ritenendo il recesso illegittimo, quindi inefficace.

Nonostante il riconoscimento degli elementi obiettivi della crisi aziendale, dunque esterni alla stessa azienda, si osservava che la società conduttrice, all'atto della rinegoziazione delle condizioni economiche del rapporto locatizio, non potesse essere all'oscuro dell'avversa congiuntura economica poi posta a fondamento del recesso solo un anno più tardi, dovendo piuttosto sciogliersi dal vincolo contrattuale esercitando il diritto di recesso ad nutum.

Ciò insieme alla circostanza per cui la società conduttrice aveva deciso di trasferire la propria attività presso altra località, ancorché con spese di locazione minori, considerata una scelta imprenditoriale non di per sè imposta dalla necessità di "salvaguardare" la realtà aziendale.

Inoltre, si dava rilevanza alla florida situazione economico-finanziaria del gruppo imprenditoriale cui apparteneva la società conduttrice, la quale ultima non avrebbe quindi potuto addurre a motivo di recesso anticipato la sua personale crisi aziendale, dovendosi guardare alla condizione economico-finanaziaria del gruppo di appartenenza

Nell'interposto ricorso per cassazione, la società conduttrice denunciava violazione e falsa applicazione dell'art. 27 L. 392/1978, laddove si negava la ricorrenza dei gravi motivi per l'esercizio del recesso anticipato. In particolare, si riteneva disatteso l'orientamento giurisprudenziale secondo cui «i comportamenti determinati da fatti estranei alla volontà dell'impresa, imprevedibili alla costituzione del rapporto e sopravvenuti ad esso, pur essendo volontari in quanto volti a perseguire un adeguamento strutturale dell'azienda, possono integrare i gravi motivi posti a base del recesso anticipato».

Locazione commerciale: la crisi aziendale costituisce grave motivo di recesso con riferimento alla singola attività svolta nell'immobile locato

La Suprema Corte ha ritenuto l'argomentazione della Corte di merito illogica e contraddittoria, contrastante con la ratio dell'art. 27 L. 392/1978, oltre che non coerente rispetto alla costante interpretazione di legittimità.

È orientamento acquisito quello per cui i gravi motivi di cui all'art. 27 L. 392/1978 devono essere determinati da fatti estranei, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere al conduttore oltremodo gravosa la prosecuzione dell'attività¹, ciò non impedendo al conduttore imprenditore commerciale di operare una scelta di adeguamento strutturale dell'azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravvenute esigenze di economicità e produttività².

Inoltre, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi di recesso devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, non potendosi opporre i risultati positivi registrati in altri rami aziendali³.

Ai fini della valutazione dello stato di crisi aziendale, dunque, deve aversi riguardo all'autonomia patrimoniale e gestionale dell'attività svolta negli immobili interessati, senza poter dare valorizzazione alla complessiva situazione e potenzialità economico-finanziarie del gruppo cui appartiene l'imprenditore conduttore.

Avv. Andrea Diamante
Cultore della materia in diritto processuale penale
presso l’Università degli Studi di Enna “Kore”

_____________

---------------------------------------

Di seguito il testo di

Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza n. 5803 dep. 28/02/2019