In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l'istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non si applicano al caso in cui una società di persona abbia ceduto in via agevolata, ai sensi dell’art. 1, commi 115-120, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, ai propri soci l’immobile concesso in locazione, avendo il legislatore plasmato l’atto di trasferimento oneroso per renderlo idoneo ad una vera e propria causa tributaria (parziale sgravio fiscale) che viene affiancata, quale specialità del negozio, alla ordinaria causa di compravendita.

Così si è espressa la Corte di Cassazione civile, Sez. III, con Sentenza n. 24223 depositata in data 30 settembre 2019.

La Suprema Corte ricorda che costante giurisprudenza indica come il trasferimento a titolo oneroso, utile ai fini dell'esercizio della prelazione locatizia, "non può consistere in negozi, appunto, non qualificabili compravendita". Quindi non tutti i negozi a titolo oneroso aprono la posibilità dell'esercizio della prelazione, non è l'onerosità del negozio a determinare tale diritto, nonostante la lettera dell'art. 38 della Legge equo canone, il quale al primo comma recita: "Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". I motivi di tale indirizzo vengono riepilogati nel testo della sentenza, a cui si rimanda.

La cessione agevolata del bene e la prelazione

I commi da 115 a 120 dell'art. 1 della L. n. 208 del 2015 regolano l'istituto della cessione agevolata.

Afferma la Corte: "Il legislatore, invero, ha "prefabbricato" il negozio della cessione agevolata nei suoi elementi strutturali soggettivi ed oggettivi, determinando tanto quale genere di soggetto poteva essere il cedente, quanto quale genere di soggetto poteva essere il cessionario, quanto infine quale genere di beni poteva essere oggetto della cessione".

E conclude affermando:

"Il diritto di prelazione da parte del conduttore dell'immobile non è allora compatibile con la cessione agevolata, per quanto sopra osservato; e deve quindi concludersi nel senso che tale diritto non sussiste nella fattispecie in esame, nè - conseguentemente - sussiste il correlato diritto di riscatto".

---------------------------------------

Di seguito il testo di

Corte di Cassazione civile, Sezz. III, Sentenza n. 24223 del 30/09/2019