Cambia il regime della tassazione dei canoni di locazione non pagati

Il Decreto Crescita modifica il regime della tassazione dei redditi da fabbricato per il caso di mancato pagamento dei canoni di locazione

Cambia il regime della tassazione dei canoni di locazione non pagati

L’art. 3 quinques del Decreto Crescita, introdotto con Legge n. 58/2019 di conversione del D.L. n. 34/2019, mette mano al regime della tassazione dei fabbricati concessi in locazione ad uso abitativo.

Alla questione già questa Rivista aveva dedicato un articolo di commento ad una Circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate (“Tassazione dei Canoni non percepiti: Circolare dell'Agenzia delle Entrate”) dalla quale emergeva un diverso trattamento fiscale dell’immobile concesso in locazione abitativa rispetto all’immobile concesso in locazione non abitativa.

La tassazione deriva dall’articolo 26, comma 1, del TUIR che prevede che “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili ...”.

Per gli immobili ad uso non abitativo vedi anche Cass. 19240/2016 in "Canone di locazione non percepito e tassazione dei redditi".

La regola era mitigata per le locazioni abitative per le quali, nel 1998, una modifica dello stesso art. 26 aveva disposto la non tassazione dei canoni non percepiti a condizione che lo stato di morosità del conduttore fosse risultato da un accertamento giudiziale il cui procedimento avesse avuto termine, e precisamente “dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”.

Proprio queste parole sono state oggetto dell’intervento dell’art. 3-quinquies che ora sono state sostituite da: “purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis)”.

 

Viene anticipato, pertanto, il momento nel quale cessa la tassazione del canone non riscosso, ora decorrente dalla intimazione di sfratto o dal momento di ingiunzione di pagamento, indipendentemente dall’esito.

Nel caso di riscossione postuma, anche conseguente all’ingiunzione o in fase di esecuzione forzata, la seconda parte delle parole sostituite chiarisce che in tal caso si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis), cioè i “Redditi tassati separatamente”.

Purtroppo la norma manca di tecnicità processuale nella parte in cui non è dato comprendersi se il termine decorra dalla notifica o dal previo deposito del ricorso per ingiunzione (mentre più facilmente si può pensare al momento della notifica per l’intimazione di sfratto, e aggiungiamo sfratto per morosità).

 

Sulla entrata in vigore della modifica si nota uno strano compromesso. Non si fa riferimento all'aspetto processuale della novità, quindi alle procedure di sfratto o monitorie, bensì a quello sostanziale. Il secondo comma esordisce affermando che "Le disposizioni di cui al comma 1 hanno effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020". Quindi ci sarà da attendere un lungo periodo prima di poter osservare le prime applicazioni della norma, visto che vi dovrà essere un contratto stipulato dopo il primo gennaio 2020, al quale dovrà seguire la morosità a seguito della quale, finalmente, si darà inizio ad una delle due procedure giudiziarie indicate.

Cosa accadrà nel periodo intermedio?

Il compromesso risiede nella previsione di un credito di imposta negli altri casi.

La norma prevede il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare per le imposte versate sui canoni che siano venuti a scadenza e non percepiti ma che siano, altresì, stati accertati nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Nessun riferimento al decreto ingiuntivo.

 

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Di seguito il testo dell'art. 3 quinques della Legge n. 58/2019 di conversione del D.L. n. 34/2019

Art. 3-quinquies
Redditi fondiari percepiti

1. Al secondo periodo del comma 1 dell’articolo 26 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, concernente l’imputazione dei redditi fondiari, le parole: «dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore» sono sostituite dalle seguenti: «, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis)».

2. Le disposizioni di cui al comma 1 hanno effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti stipulati prima della data di entrata in vigore delle disposizioni di cui al presente articolo resta fermo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.

3. Agli oneri derivanti dal presente articolo, pari a 9,1 milioni di euro per l’anno 2020, a 26,7 milioni di euro per l’anno 2021, a 39,3 milioni di euro per l’anno 2022, a 28,5 milioni di euro per l’anno 2023, a 18,6 milioni di euro per l’anno 2024 e a 4,4 milioni di euro per l’anno 2025, si provvede mediante corrispondente utilizzo delle maggiori entrate derivanti dal presente decreto.

 

 

 

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